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马克谈天下(392) 恒大碧桂园们的钱到哪里去了?

(2023-08-10 20:07:00) 下一个

原文发表于钛媒体

恒大2.44万亿负债带给吃瓜群众心灵的冲击还没过去,“宇宙最大房企”碧桂园又出事了。8月8日,碧桂园相关人士向媒体表示,公司“出现了阶段性流动压力”。

走到这一步,吃瓜群众心知肚明,距离公司“公开市场违约”也就是俗称的暴雷,已进入倒计时。

碧桂园这一轮危机的爆发堪称典型,先是高管突然减持,然后大股东向境外巨额“捐赠”,骚操作引发传言四起,不明来源的对话截屏,难辨真假的小作文,在社交媒体逐步发酵,终于传导到“股债双杀”,如无断然措施,恐将重蹈恒大覆辙。

经历了众多房企暴雷事件后,吃瓜群众已经不再对“地产ICU”又添一员感到意外,但还是有不少人会问,中国房地产市场黄金二十年的巨额财富,高房价卖出来的庞大销售额,头部房企历年积累的高利润,怎么就仿佛一夜之间化为泡影?

千言万语归于一个问号:恒大碧桂园们的钱到哪里去了?作为地产“老司机”,我来给列位看官算个粗账,虽然只是毛估估,答案就在其中。

暴雷房企的钱,第一大块是买地去了。

暴雷潮之前,民营房企的土储一般为年销售额的三倍左右,这样可以满足三年内的开发需求。然后边开发边补货,滚动拿地,始终保持“手中有粮,心里不慌”的状态。

这种囤地模式是近20年地价/房价单边上涨造就的,头部房企都曾经是该模式的受益者。

恒大碧桂园当年的销售峰值在六七千亿,按三倍推算是2万亿左右的土储货值。恒大今年7月补发的2022年财报披露,截至2022年12月31日,集团拥有土地储备2.1亿平方米。按照每平米1万元售价简单估算,差不多就是2万亿货值。

恒大主攻二三四线,拿地体量大,谈判能力强,成本按二折毛估估,土储用了4000亿左右。现在这市道,号称的2万亿货值,变现能力要大打折扣。

第二大块是支付融资成本。

还是拿已经暴雷的恒大来估算,2.44万亿债务里有7210亿的合同负债,这一块是预收的购房款,对应着那些未完成交付的楼盘;有息负债则是1.72万亿左右。

类似恒大这样激进的房企,暴雷前早已不容易拿到足够多的银行贷款了,还得到市场上四处找钱。在相关政策收缩前,信托是房企融资一大渠道,其他包括美元债,员工理财,商票,等等,利息都在两位数以上。

这些有息负债在暴雷前,都是照常支付利息的。两位数的利息,滚动式还本付息,这些年来支付的融资成本,毛估估大几千亿是有的。

第三块,是高税费。房地产行业久有暴利之名,又是政策调控对象,长期担负高税费。

有人曾算过,万科的利润与纳税额比例为1:2.68,也就是说如果赚到1元钱,就得上交将近2.68元的税费。恒大碧桂园们可以类推,这里就不细说了。

第四块,是高分红。

如今曝出天大窟窿的房企,三四年前都是高分红的,惊不惊喜意不意外?

房企由于是预售制,销售确认为收入有长达一两年的周期,财务操作空间大。利润虽然有可能是假的,分红肯定是真的。民营房企股权较为集中,大股东往往拿着一半以上的股权,分红一大半落到自己手上了。

据统计,2016年到2020年,恒大累计分红939亿。许老板持股恒大约75%股份,可以拿走分红的四分之三。比如2018年恒大分红186亿,许老板自己分了140亿。

就在暴雷前夕的2021年上半年,恒大还在讨论分红事宜,你品,你细品。

第五块,是多元化的高学费。

有个段子说不怕败家子吃喝玩乐,就怕败家子瞎投资。用在喜欢搞“多元化”的房企身上,再合适不过。

恒大造车,推冰泉,碧桂园搞机器人,每一笔学费,都是几十个小目标起步。万达当年搞网络科技集团,后来果断止损,几年下来,成本以百亿计。王健林自己也说,后悔给了网络科技集团负责人曲德君太多的钱。

想想也是,公子再怎么造,可能也造不了这么多。

第六块,是高薪酬。

恒大前总裁夏海钧,曾经以年薪2.7个亿,荣膺“打工皇帝”之名。

这还算不上是天花板。业界传言,托“同心共享”的跟投机制之福,顶级房企一位区域总裁曾经拿到过10个小目标级别的年收入。

其他房企没那么夸张,但高管几百万到千万,中层一两百万,高经四五十万,管培生月薪过万起步,是业内常态。

加上员工数量多,恒大碧桂园都在10万级,千亿房企员工过万,管理岗位也是层层叠叠,这一块开销真不是个小数。一旦暴雷,高管都是“提桶跑路”,其肥可知。

第七块,是高费用。

房企日子好的时候,鲜花着锦,烈火烹油,管理费,营销费,各种人吃马喂大手大脚,不在话下。其中的跑冒滴漏,在所难免。房企高管贪腐,也是屡见不鲜。

很多项目的营销费用是按销售额的1%花,房地产项目又都比较大,累积起来亦很可观。

作为地方的大户,房企自然是各路神仙妖怪紧盯的目标。捐赠,赞助,吃拿卡要,你懂的。

······

想必看官们也明白了,房企这些必要的不必要的各种支出,都建立在市场上行、房价不跌的基础上,一旦形势逆转,照上面的搞法,不暴雷才怪。

 

总结:

中国过去30多年,房地产作为支柱行业,一路风光一路飙,但是任何泡沫都有破的那一天,现在还在寄望于房地产救市的人可以清醒一下,最好的结果是避免全面暴雷而已,房地产的风光已经不再了

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阅读 ()评论 (3)
评论
ahniu 回复 悄悄话 都是皇亲国戚。
佚名未名 回复 悄悄话 有没有白手套划走的呢?
markyang 回复 悄悄话 马克的文章都是个人观点,尽量客观公正,不带入自己的个人喜好,希望大家评论时也是就事论事,不要发表太多情绪化的留言
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