德国的房价为何没有人能炒起？

中国的高房价，早就引起了国内绝大多数民众的不满，因为，这种高房价不仅让绝大多数居民的住房福利条件得不到改善，也让绝大多数人的财富被掠夺。可以说，当前中国的高房价成了中国社会最为尖锐的大问题。有人会说，当前国内城市的房价之所以会高，特别是一线城市更是高得离奇，就在于政府发行货币太多，用过多的钱去购买过少的住房，住房的价格如何能不高？高房价主要是政府超发货币的结果。这样说，表面上没有多少错，但政府为何要如此多的发行货币呢？

还有，有人说，这主要是中国城市化的进程，城市化自然会带房价上涨。因为城市化不仅会让更多的人进城，从而造成住房需求快速扩张而让住房供给跟不上，房价当然会上涨。也有人说，这在于城市的土地稀缺，用掉一块少一块，那么如此稀缺的资源来生产住房，价格岂能不高？这些更是表面的理由了。只要看看德国的情况，人们就会发现，这些让房价快速上涨的理由没有一条能够成立。这些只不过用表面现象来掩盖当前高房价的产生根本原因。

我们可以看到，2008年前，德国的房价平均每年上涨不足1%，也就是说，之前的30年德国的平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长３倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%速度缩水。曾经有国人到德国炒房，当时的房价上涨也没有超过4%，基本上还不了银行利息。最后不不得落荒而逃。因为在德国炒房只会亏损不可能赚钱。

那么德国的房价为何涨不上去（即使近几年房价上涨的幅度大一些，但仍然是涨幅很小）？为何国内的民众到德国炒房却炒不上去，而在其他国家炒房都能够攻城掠池、旗开得胜？德国的房地产市场的妙着在哪里？这些方面真的是很奇妙他国学习不了吗？

几十年来，德国的房价之所以涨上去，也没有人可把德国住房价格炒高，并非德国人均土地占有比中国人多，反之德国人口约8000万，国土面积约36万平方公里。中国人口13亿， 国土面积960万平方公里。8000万除以36万平方公里，等于每一万平方公里上居住人口222万。中国13亿除以960万平方公里，每万平方公里上居住 人口135万。也就是说，德国的人口密度是中国的1.6倍，每万平方公里上比中国多居住近100万人口。可见，房价上涨过快土地资源并不是重要因素。因为，论城市土地的稀缺度，德国要比中国高得多。

其实，德国的房价之所以涨不上去？德国的房价为何没有人能够炒得起来？最关键的因素是与德国法律制度、政府房地产政策有关。比如，德国的宪法就明确规定，生产住房不是用来投资投机赚钱的，而是来保证居民的天赋居住权的，对于房地产市场来说，居住正义是放在第一优先。居民的天赋居住权不仅不能够以任何方式来剥夺，而且也是政府的基本责任。

所以，政府在制定房地产政策时，绝对不会给炒作房地产有任何可钻的空间。在德国炒房赚钱根本就不可能。比如说，政府的城市规划基本上就已经考虑到了让每个人都有房子住，市场一直控制在供给大于需求的状况，炒房者根本就无从下手。同时，政府为遏制人们炒房，不仅有进入市场的事前限制，更为重要的是对购买住房的事中及事后的税收限制。比如，如果购买住房是为了短期炒作，那么住房卖出时，就得交住房投机税，最高能达收入的20%以上，再加上事后税收限制，在德国购买住房想赚钱根本是不可能的。

还有，德国的租房市场相当发达，政府制定了相当严格的法律来保护租房者。比如政府给租房定价，如果房东敢涨价超过20%，就会受到法律制裁。如果房租上涨敢超过50%，还面临着牢狱之灾！另外，房东只要把房子租出去，除非你自己住，否则没有收回的道理等。正是有了这严格租务管理法律，让德国的租房市场十分发达。

从德国经验来看，政府要遏制炒房是轻而易举的事情，就在于政府生产的住房到底是为了做什么？无论是税收还信贷都是好的经济杠杆，就在于政府做不做。早些时候国内的房价之所以能够持续飚升十年以上，最为重要的就在于政府的房地产政策挤出“住房正义”，鼓励炒房，鼓励投资者利用各种优惠条件把住房炒作做为赚钱之工具。如果这样房价岂能不快速飚升？最后这种房地产市场一定是不可持续，经济面临巨大的问题。所以，对于高房价，德国政府能够做的，为何中国政府却做不到。不是不能也而是不为也。这才是问题的核心所在。