一个100亿美元的房地产基金正在耗尽现金，并耗尽了期权

华尔街日报上的文章，我让手机自动翻译一下：

 

一家巨大的商业房地产基金正争先恐后地逃避由一长队想要回钱的投资者造成的迫在眉睫的现金紧缩。

喜达屋资本集团的100亿美元基金一直试图通过限制投资者赎回来保留其可用现金和信贷。根据监管文件，第一季度，该基金收到13亿美元的提款请求，但满足了不到5亿美元。

即使有这些限制，该基金的流动性，包括现金、有价证券和银行信贷额度，一直在枯竭。截至4月底，总额为7.52亿美元，低于去年年底的11亿美元。根据文件，截至2022年底为22亿美元。

Robert A的首席执行官Kevin Gannon说：“他们没有太多的流动性了。”Stanger，一家专门从事房地产基金的投资银行。

这些事态发展使被称为Sreit的喜达屋房地产收入信托基金有三种选择——它们都没有吸引力。它可能会承担更多的债务。它可能会将房产出售给一个艰难的市场。或者它可能会完全停止或限制进一步的赎回，此举将大大削弱基金筹集新资金的能力。除非采取这三个步骤之一，否则如果目前的赎回速度继续下去，Sreit似乎准备在年底前用完现金和信贷。

其他房地产基金正在不同程度上应对长期赎回的压力。其中最大的基金，Blackstone Real Estate Income Trust或Breit，拥有75亿美元的流动性，今年早些时候能够满足所有赎回请求。但提款额继续超过新的筹款。

Sreit是2017年至2022年推出的最突出的房地产基金之一，规模仅次于Breit。这些基金被称为非交易房地产投资信托，投资于类似于公开交易房地产投资信托基金的商业地产。据Stanger称，这些车辆总计筹集了约950亿美元，主要来自个人投资者。

当利率低时，这些基金也非常受欢迎，因为他们支付了5%的股息。它们通过金融顾问出售，还让小投资者有机会参与当时热门的商业房地产市场。

但随着利率飙升和商业房地产价值下跌，投资者开始逃跑。2022年底，Sreit和其他公司开始将赎回限制在每月净资产价值的2%和每个季度的5%。

新的筹款也急剧下降，因为一些分析师批评了基金的结构，财务顾问也提出了警告。Sreit的新筹款已从2022年上半年的每月6亿美元以上减少到每月约1500万美元。

Sreit的赎回能力将有助于确定这些资金是将成为房地产市场的长期特征还是逐渐消失。一些分析师认为，这些基金正在通过艰难的商业财产市场证明自己。其他人说，这些基金正显示出重大问题。

熟悉该公司想法的人说，由于它无法筹集足够的新资金来弥补其有限的赎回，喜达屋一直在考虑一些困难的选择。

该基金可以借入更多，但在今天的高利率下，这将是昂贵的。Sreit的当前债务已经相当于其资产的57%，这比许多可比的房地产基金还要多。Sreit的目标杠杆率为50%至65%。

该基金可以出售资产。Sreit在全国各地拥有数百处房产，主要是Sunbelt的仓库和出租公寓。但大多数商业房地产的价值都受到高利率的打击，高利率推高杠杆业务的成本上升。出租公寓也因许多市场的过度建设而受到伤害。

资产经理Chilton Capital Management的董事总经理Matthew Werner表示，大多数在利率飙升前几年购买的出租公寓业主“宁愿不在这个市场上出售”。

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最后，Sreit可以停止或限制进一步的投资者赎回。但分析师认为，这将是最后的手段，因为这会使筹集新资金变得更加困难。Sreit的主要卖点之一是，投资者将能够在2%和5%的限制下赎回他们的股票。

Stanger的Gannon说，停止救赎“将是致命的”。“你再也筹不到一毛钱了。”

Sreit由Starwood Capital于2018年推出，Starwood Capital是一家私募股权公司，由Barry Sternlicht领导，Barry Sternlicht是著名的房地产投资者，也是喜达屋连锁酒店的创始人。Sreit筹集了超过135亿美元的股权，用于购买超过250亿美元的房地产资产。

随着赎回队列开始延长，该基金去年试图出售房产。Sreit以6.5亿美元的价格将单户出租房屋组合出售给总部位于达拉斯的Invitation Homes，包括债务。

但最近，由于价格下跌，该基金的销售放缓。与其他所有者一样，Sreit希望今年晚些时候价格会反弹，特别是如果美联储开始降息。

相反，Sreit依靠其信贷额度。但以基金提款的速度，这不会持续太久。该线路的容量为2.75亿美元，比原规模的15.5亿美元有所下降。