读时寒冰“救房地产的措施为何都失灵了”后即兴写的评论

efer http://bbs.frguo.com/a/a.asp?B=100&ID=913897

问津者评论说，尖锐，但批错了靶子。房价高的根本原因不在开发商，而在政府。
任何商人都会想办法赚钱，但只要他没有形成垄断，有充分的竞争，他的赚钱利润就应当是理性的，合法的，是公众可以承受的。而现在的问题是我们的政府代表国家垄断了土地资源，政府自定土地价格，以很低的价格从农民手中收回（因为说土地是国家的，所以叫收回），而以高价向开发商卖出，政府从土地上大赚了一笔，然后又从开发商准入、批建房计划、政府各有关部门的寻租、各种税费里面要拿走一大笔钱，这些钱最后都分摊到了买房者身上。知道了这些，就不难理解为何政府如此力挺房产市场，这不仅和地方GDP有关，也和政府官员的日子好不好过、手头活不活有密切的关系。
我随后加了个评论，因为比较长，打了些字，所以收集起来放在这里。
-------------------------------------------------------------------
中国的房地产市场不成熟，谋取暴利的可能性确实很大。现在房价相对于购买力，确实有些偏高。

政府很多收入都来自房地产，以及一些别的高利润行业，例如石油(中国已经是世界第二大石油消耗大国了)。政府不会容忍房地产业崩盘的。再说，房价下跌得厉害，对一些拥有住房的人而言，也意味这财富的损失。美国目前的麻烦，除了投资系统坏了外，更主要的问题，还在于房地产的崩盘(因为就经济总量而言，房地产比股票市场大很多)。

美国的房地产，据说自上世纪60年代以来，真正崩盘的，只有两次。除了这次外，另一次据说是80年代。当然这次更严重些 (可能严重很多)。80年代美国的金融、银行也出现了问题，那时政府没有一个叫做 FDIC (Federal Deposit InsuranceCorporation) 的监督机构，很多存钱到银行的客户，因为银行的倒闭，导致血本全无。后来政府吸取了教训，成了了 FDIC等监控机构，对各个大小银行的盈利等情况进行监督。客户存入银行的钱，在十万以下 (现在提高到 20 万)是由联邦政府担保的(也就是说，哪怕银行倒闭了，你的存款是由联邦政府担保的，金额为 10 万。当然，你如果有 30万现金，分别存入不同的银行就可以了，只要每个银行的总额不超过10/20万，就保险了)。美国去年就被 FDIC强制关闭了不少银行，原因是负债比较重，负债的最大原因，是银行收不回房屋的贷款。

目前只能寄中国政府理性一些，看到房地产价格偏高这个事实，让房地产价格趋于平稳(或者缓慢的增长)。，让房地产变相贬值一些(让它跟不上通货膨胀的增速)。现在中国经济发展也降低了不少，这就让中央政府适当抬高通货膨胀率找到了理由，也就是多发行一些钞票，一则拉动以下冷却的经济，二则政府从房地产中减少的收入可以变相的从发行的钞票中赚取一些。咱们看看 2009、2010年中国的通货膨胀率是不是会抬高。

我们来看看过去 10 年 老美的房价是如何疯狂往上涨的。
如下图，显示的是平均房价，较深色的线是美国全国的平均房价，较淡的那条线是某州的平均房价 (此州在美国算经济比较发达的一个州----事实上是人均收入最高的州，所以平均房价也比全国的高)。

在 1990-2002 年期间，房价是平稳上涨的，比较有理性。但是从 2002 年--2006 年下半年，房价涨得太离谱了，从图中就可以很明显地看出。



平均而言，现在的房价和最高峰时期的 2006 年下半年相比，下跌了超过20%。房地产经过两年的崩盘后(2007，2008)，现在很多地区开始回升了，尽管整体上还在下跌，但是平均下跌幅度小了很多。事实上奥巴马的救市计划还才正式开始，所以，我个人的感觉是，老美的房价基本上稳住了，至少在好的居民区是稳住了。奥巴马的救市 (房市) 计划主要是：

0)小布什下台前的计划：从 2008-07-01 到 2009-06-30期间，首次买房者(首次买房的定义是过去三年没有自己买下的、供自己居住的住房)，政府会借贷 7500美元的无息贷款，不过这笔钱虽然不收利息，但是必须要分 15 年归还 (每年归还 500)。

1)奥巴马通过的决议规定(这也是奥巴马担任总统后的第一个大胜利，要知众议院中所有的共和党议员全部投了反对票。这班政客这段时间也够辛苦的，常常开会、辩论到深夜。例如这项法令就是深夜 12 点以后才勉强通过的，呵呵)，在 2009-1-1 到 2009-11-30日期间，首次购买房屋者，政府会免费提供购买金额的10% 给购房者，但是不超过 8000 美元，除非购房者的收入比较高 (单身 90000美元以上，家庭收入 17 万美元以上)。因为像样的住房成交价格都会在 8万美元以上，所以符合条件的购房者都可以得到 8000 美元的免费补助。

2) 联邦政府给银行米米，但是强制银行放贷出去 (所以贷款利率会相应降低)，这笔钱的另一作用就是让银行和那些交不起按揭的人重新商量贷款，以减少破产的家庭。

这些措施还是有些效果的。因此，我想如果中国政府不愿意看到房地产崩溃(肯定不会愿意的)，它肯定会采取措施的。中国政府对市场的控制力，肯定比美国政府厉害，办事效率也要高些(因为权力大，对不对。你看解放军进驻纹川，速度是很快的，老美政府调动军队就没有这样迅速)。政府集权，基本上是不好的，但是偶尔也有好处，呵呵。

所以我个人并不很看坏中国的房地产市场。

事实上，美国一些好的社区房价不光是恢复了，而且开始上扬了，尽管整体上美国的房地产还在下跌 (但是跌幅平缓很多了)。例如我提供以下一些图表数据。看看最近一年房产的平均价格。

见下图，同样，深蓝色的表示美国平均房价，中间浅蓝色的表示这个州的平均房价 (因为这个州收入相对较高，所以平均房价也高些)。整体上看，房价还在下跌，但是平缓很多了，对不对？

上面那条桔黄色的线，是这个州中一个比较富裕的小城镇的平均房价。这个小城大约 1万人口，初中在全州排名第一，高中在全州排名第二，所以应该是个很不错的居住区(但是并非最贵的。大城市周边靠城近的少数郊区，房价是非常高的，只有一些犹太人和年薪 50万以上的才住得起。当然，这样的贵族区并不多)。看到了没有？房价除了去年下半年下跌外，现在早就上升了。这个小城的平均房价已经达到了 70 万美元 ----当然，这比较高了。这个小城的人均家庭收入自然也不俗，去年每个家庭平均 $184,380 (这个州人均家庭收入也不过 6 万8千)，所以房价自然很高。



就长沙而言，长沙居民，据我所知，收入并不高，但是消费比较高，所以房价还没有怎么抬上去 (现在是多少一平方来着？)，我觉得长沙房价应该会上扬。

"简而言之，中国房地产业其实早已构筑起一个完整的掠夺、压榨链条，当掠夺者通过各种资源通过各种手段将民众赶向屠宰场，他们自己的结局其实也已经注定──恶有恶报的轮回从来没有真正被打破过，哪怕暂时没有步入这种轮回。"

房价过高是政府的失误，联想到大跃进、现在的高校扩招，你就会觉得咱们从政府到民间都不缺一窝蜂的干劲。

收拾烂摊子的是政府，不会是房地产公司，房地产公司赚足了，跑掉就是，最多在叹息天赐良机越来越少了而已。就像华尔街的金融家们，华尔街是他们搞垮的，但是垮了就垮了，他们跑了，收拾烂摊子的是政府。(咱们) 政府以前不光是监督不力，而且参与起哄，也有作茧自缚的味道。

从我上面附录的图表中，可以看出老美的平均房价是其家庭收入的大约5 倍，高了就会出乱子。中国可以从中借鉴很多经验的 (尽管 5 这个值可能并不完全适合中国，例如中国人可能节约一些，但是也不能偏离太远)，但是中国这个比值真的太高了。