(林修荣)不要随便转移房产权

有不少父母喜欢在仍在生时，将房屋产权转移子女，但在很多情况下，这样做是不智的。

首先，与子女共同拥有产权，将来卖出时子女亦必须同意。我曾经见过父母要售卖物业，子女却不同意的情况。但最大的问题，是可能会产生大量资金增值税(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是很久以前买下的物业，本身成本很低，和不符合资金增值免税额的投资物业。

原来子女接受赠与时，亦同时接受了产业原来的成本。假如子女自己有住宅，这个物业不属于自住，出售时产生了大笔资金增值，属于子女的那一部分便要缴纳资金赠值税。较聪明的做法，是继续由父母以生前信托之信托人拥有产权，将来离世才由子女承继产权，到时物业的全部成本获得提升至市场价值，出售时极可能免付任何资金赠值税。





在三种特殊情况下，父母仍在时将产权转移子女可能有好处。

第一，有些父母准备将来要申请政府医疗福利(MEDI-CAL)，亦即俗称为「白卡」，为了避免政府将来要求后人出售物业偿还政府 (ESTATE RECOVERY），便提早将产权转移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十个月。这种避免偿还的手法虽非违法，但却有些道德上的争议，不在本文讨论范围。

第二种情况，是子女与父母同住，房子的资金增值超过五十万元，假如产权只由父母二人拥有，卖出时超出五十万元之增值便要付收入税，为了增加资金增值免税额，可以考虑在卖屋前起码两年，将子女名字加到屋契上，只要子女符合两年拥有权和两年作主要住宅的规定，每一位共同产权拥有人都二十五万元免税金额。

第三种情况更罕有，是父母的资产净值预料将超越遗产免税额，预先将资产以今日市值赠与子女，资产以后升值也不会增加遗产税。

除了以下上特别情况，最好还是由业主设立生前信托，将来离世之后，才由儿女按生前信托条款承继产权。