嘩嘩世界 - Andrew 个人空间
鄙人于文學城上起始該個人空間，藉此結交生活于澳洲及世界各地之中華豪杰，鄙人以留学身份越洋赴澳以５年，此时，生活虽不达酒肉之臭，但
新年伊始﹐市場中充滿了令地產投資者迷惑的信息﹕去年的3次加息﹐今年的加息可能到底有多大﹖大選在即﹐聯邦儲備銀行是否能穩住利息﹖經濟如此強勁﹐資金是否會被股票市場所吸引﹖如果再次加息﹐物業市場將會如何﹖
其實﹐如果你以一個更宏觀的眼光去觀察這個市場﹐一切的迷惑就會自然揭開。這一切﹐大多數經驗的投資者都經歷過﹐在過去到現在﹐我們經歷了4個主要的房地產週期。目前東岸的階段是人口的增長﹐物業批建的減少﹐租金增長迅速﹐空租率降低﹐回報昇高﹐房子價格停止下跌﹐投資者從新入市。從ABS的數字中可以了解到﹐去年的12個月﹐各大主要城市的房屋價格都有良好的反映。如下圖﹕
Perth 36.9%
Darwin 17.6%
Canberra 9.2%
Melbourne 8.1%
Brisbane 7.1%
Hobart 7.1%
Adelaide 6.4%
Sydney -0.1%
只有2006年第四季度﹐平均房價變化請看下圖﹕
Brisbane 3%
Darwin 3%
Adelaide 2.6%
Perth 1.7%
Canberra 1.7%
Melbourne 1.5%
Hobart 0.2%
Sydney -1.0%
平均的說﹐澳洲2006年保持這8.3%的增長率。而不同的州存在著不同的地產週期﹐西岸仍然保持著強勁的增長勢頭﹐但增殖的高潮就快過去。東岸開始步出低迷﹐QLD和VIC 將成為2007年地產的明星。
下面看看各大主要城市的表現﹕
悉尼
悉尼在過去3年地產也遭到了前所未有的打擊﹐很多的物業從2003年的最高峰下跌超過15%。儘管如此﹐悉尼的支付能力還是不容樂觀的﹐一般的首次置業者目前還是很難擁有自己的物業﹐因為利息高企﹐悉尼的平均房價還在50萬左右。一個位置好一點的公寓的賣價也在27-8萬左右。全新的就更不用說了。
雖然現在的物業批建減少﹐租金增長迅速﹐空租率降低﹐由于過去受影響過重﹐2006年還是不能迅速的恢復。相信2007年也不能相BRISBANE和墨爾本一樣進入高速的上昇通道。
悉尼的房屋市場是多樣化的。可以說悉尼永遠是豪宅和富豪的市場﹐2006年悉尼有35個地區創下了最高售價記錄。包括VAUCLUSE 售價$22M的豪宅﹐2006年共有20個豪宅售價超過$10M。
墨爾本
去年墨爾本物業市場有不俗的表現﹐1.5%的季度增長率﹐8.1%的年增長率。展望今年墨爾本將繼續向房產復甦買進﹐仍然有上佳的表現。“墨爾本地產市場十分分化﹐在今年的頭幾個星期﹐內城東南區﹐和海邊地區已經呈現出強勁的銷售勢頭。整個2007年﹐這些地區將會有更強勁的增長﹐因為供給的短缺和回報的提高。然而﹐西部和遠郊等地區就仍然徘徊在很低的水平﹐不會有很大的好轉。”Jack Henderson, Director of Metropole Buyers Agency.
總體來講﹐墨爾本將保持去年的增長勢頭﹐高尚區域帶動市場的價值增長﹐貧困地區的表現仍然糟糕。投資者適宜尋找生活狀況好的區域進行投資。
布理斯本
布理斯本正處於上揚期的早期﹐去年第四季度有強力的表現﹐3%的季度增長﹐和全年7.1%的增長。強勁的反彈來源與飛快的人口增長速度和資源開採業的興旺發展。布理斯本內城區去年的銷售業績彪炳﹐很多物業在列出的幾天就找到買家。其中有一個重要的因素是﹐由于西澳的物業高峰﹐很多投資者將在西澳的盈利﹐轉投到昆士蘭州。未來還有更多的投資者要進入昆省的地產市場。
空租率將下降到1.7%。根據對報紙的出租廣告的調查﹐3房單元租金提高17%﹐兩房單元提高18%。
