ZT 小地主婆心路历程：投资房的投资策略和买卖交易

小地主婆心路历程：投资房的投资策略和买卖交易（图） 2010-12-29 02:48:57 九月豆/九月独处 通过以上一系列的心路历程，九月自己觉得无论在知识积累和心理准备上都比两年前买进那栋Ｃondo时要成熟许多。于是在今年（2010）的初春，九月又开始找寻房地产投资的机会。以下是九月给自己制定的投资策略方向（当然每个人的工作生活情况不同，投资策略也应该因人而异）：把重心定在自己熟悉的地段和小区，清楚这里房价的历史增长率（Ｈisorical Ｇrowth Ｒate）和潜在增长率（Ｐotential Ｇrowth Ｒate）从高层公寓（Ｃondo）转向业主管理费（HOA）较低的单家住宅（Single Family House）明白自己没有时间和精力去大张旗鼓地装修维修和管理这些投资房，所以尽力买较新的房子，把房子的年限定在5-10年左右只投资社区的出租客大多是中产阶级的房产。虽房价略微高一些，但还是可以和有着良好工作和教育程度的客户打交道。这样也可以工作投资两兼顾，不用太劳心劳力知道有Ｓhort Ｓale或Foreclosure的机会，但认可自己没有精力和时间去等待交涉在给出Ｏffer以前，仔细研究市场比较分析报告（Comparative Market Analysis, i.e. CMA）和房屋所有权公司的分析报告（Title Company's Profile Report）。尽量明白卖方的动机（Ｍotivation）和自己的Ｎegotiation Ｌeverage仔细设立经济假设（Ｅconomic Ａssumptions）和设定自己合情合理的经济估价（Ｅconomic Ｖalues）的期望值（Ｅxpectation）一如既往，尽最大努力在谈判时达到买卖双方双赢（Ｗin－Ｗin）！ 以下是九月2010年买进的三栋投资房的小小“战绩”：第一栋投资房是一栋7年老的ＳingleＦamily Ｈouse。原房主在3年以前以Ｆoreclosure比市场价低50%的形式买下，全部装修完毕。而现在原房主的工作需要他大量出差，他几乎没有时间居住在这儿。当他把买价定在市场价时，九月从房屋所有权公司的分析报告（Title Company's Profile Report）中看出他已赚了很大盈利，于是提出让他降低价格35%，而且保证在30天以内Ｃlosing。原房主的最大利益(Leverage)本是减少麻烦，早日脱手。于是我们一拍即合，生意做定。第二栋投资房也是一栋7年老的ＳingleＦamily Ｈouse。原房主把家里布置的非常漂亮，窗帘点缀。而他们已经在城市的北面买下了一栋房子。希望卖掉的这栋房子已在市场上停留了３个月之久。几次差点脱手，但都因买主没有贷到款而泡汤。因为承受不了交付两栋房子的贷款压力，房主已把价格降了一次又一次，非常焦虑。九月明白了这个背后的故事（Ｂackground Ｓtory），立即让自己的房地产经纪人约见他们。见面后，九月提出再次降低价格，同时又让自己的房贷员准备了一份贷款资金预先批准报告（Ｐre－Ａpproval　Ｌetter），这份报告给了卖方信心，赢得了九月一个低于市场价30%的优惠价。第三栋投资房呢，是一位退了休的老先生住着。老先生没有足够的退休金又在年初刚做了心脏手术，于是决定卖房搬去公寓住。当九月发现这栋房子时，老先生已经把房价降低到市场价的70%左右。而这栋房子是在Suburban的一个非常好的区，十二年老的Ｓingle Ｆamily Ｈouse，花草茂盛，绿树成荫，周围环境非常成熟安静。小区附近的学校校区也非常优秀。在看房时，九月也注意到因为老先生没有任何余钱，这栋房子可能需要一笔钱装修。于是九月请了自己信任的施工公司来估价，得知即使装修后的房价还是会比市场价低25%左右的。于是，这栋房子在没有经过任何谈判的情况下，九月买下了。