refinance的终极技术贴（简单有效）

每当贷款利率走低，总有人来问是不是该take 某某 refi。也有人贴了这个叫兽那个大牛的算法，俺给大家一个最简单的办法，参照我的EXCEL就可以了。

我的refi基本情况：原贷款还有320K，利率3%，每月付2480。已经正好付了2年。还有13年。从现在开始到13年后付清还有386,857。参见图中黄色那一列。

我的refi的利率是2%，refi的cost是6000，包含两部分：closing cost 2500（本来是6000但是贷款公司给了3500折扣），加上prepaid 3500，一共是6000。全部打到refi的loan里面。这样贷款额增加为326,000。在2%的利率、15年贷款合同下，月付2080，15年一共要付374,371。注：前面13年每年少付4800，但是第14、15年要多付24958的，总额还是少付了12,485（参见图中倒数第二列）。我refi 的cost全部打到loan amount里面了，自己一分钱没从口袋里掏，总额还减少了，而且付款的时间还从13年拉倒了15年，这样等于还款的压力也小了。肯定是合算的。

上面的计算没有涉及省下来的钱可能有的投资收益，也就是说假定所有的钱都存银行，ROR（rate of return）为0。如果假定每年省下来的钱有8%的回报，那就是图中最右边的一列，比如第1年省出来的4800到了第15年就成了14,099，第2年省出来的4800到了第15年就成了13,055，如此类推。那样到了15年之后的net gain是非常可观的68,436。我准备设个新brokrage账号，每年底放进去4800，只买VOO QQQ，看看第13年、15年之后有多少。

注意：（1）当前的贷款年数和未来refi的年数是不等的，不要光看每个月的月供是多了还是少了。注意我的列表里第14、15年。（2）我还会收到原来的escrow的退款2000，就先忽略之。（3）还有人refi多取出一些cash，比如1万刀，这个是否合算就看你这个1万刀能够有多少投资收益了，一般情况下肯定高于当前超低的贷款利率了，可以折算到第15年。

欢迎大家用我的方法，EXCEL表格稍微拉一下就可以了。