请教这里的各位

是我一个刚离婚的朋友,最近打算租一个房子,房东提供了一个合同,在以下的LINK:
http://www.thelpa.com/free/rental.pdf

看上去很CONFUSING.我们几个朋友都看不懂.房东也没有给出详细的解释.这个东西好象是在正式签LEASE之前签的.我们有以下几个疑问:

1. 是否我的朋友需要签字,还是只需要房东的签字,这个合同就可以生效? 因为下面涉及到BROKER的部分很CONFUSING.

2. 是不是一旦我的朋友签了这个合同,即使没签正式的LEASE,也不可以退回她的DEPOSIT?

3. 房东要求我的朋友交一个月的房租做为DEPOSIT,我们都觉得不合理,因为一般来说,是有专门的APPLICATION FEE,这个数额相对教小,在正式签LEASE后才会交SECURITY DEPOSIT.

请大家帮忙看看,万分感谢