你做房东失职

首先，没有什么as-is的租约，法律上房东必须提供可居住单元，一切坏的东西都要修。对方没有提出不等于没有坏，你去问，消防局建议壁炉烟囱应该每年检修。这是房东的责任。如果你没有年检的单据，很可能有责任。

第二，你应该要求房客买renter insurance

现在找一个landlord tenant lawyer，尽快花一千元把赔偿金谈到五千元了事。不要再自己不懂瞎做了。