股市房市浅见和请教

我是这个坛新人一个，潜水学习一些时间了，看到大家热情讨论，也来取一下经。我以前这些年投资一直是在股市债券和衍生品方面，花不少时间学习实践，也运气好一些，收获还不错。但现在市场和经济状况，各个指标来看股市前几年那样大幅上升空间不大了，所以想看看地产方面分散一下。

下边是我的理解，抛砖引玉希望大家指正。股市也罢地产也罢，投资就是回报和风险两方面，在承担可承受风险的前提下争取多一点的回报，这也是投资理财收益讲的都是风险调整后回报(risk adjusted return)。实际股市和地产这些方面有相通性的，比如风险控制，基本也是或者1)多样化或者2)对冲的思想; 额外提高回报，也基本是上或者1)杠杆或者2)细化选择的思路。实际就工具和手法来说，股市债市工具要多不少，比如杠杆，房市基本就是贷款或者抵押信用(HELOC)，股债市有贷款(margin loan, pledged asset line), 期权(option), 期货(future), 加倍基金(2X/3X), 预付合同(prepaid forward contract)等等，但一定搞清了再用，比如老老实实股市债市指数基金组合不用杠杆年化长期收益7%-10%是不难的，08年那样的年岁会跌40%多，过几年回来（就美国来说，别的国家有不同比如日本），但上了几倍杠杆玩不好也有可能清盘见不到解放了。房市的好处是不会有margin call, 水下了只要贷款挺住付也不会清零，另外趋势慢一些来得及上下车。如果不用杠杆，两者收益历史上来看差不多，用了杠杆前置风险会大于后者，但都要看仓底厚实能不能挺过熊市。因为杠杆不容易用好，所以后者要稳不少，熊市也容易一些，对一般投资者基本上是相对最安全可靠的杠杆模式了。这些是可控因素，不可控因素是利率和税，前者对房市影响大一些，后者房市有先天优势，比如1031股市相对应的可能只有交换基金（exchage fund)但很多时候是一次性的。上下代资产转移房产活动空间更多一些，特别是超过了遗产限额的情况下。两者都是很好的投资方式，一个稳，一个空间大，做好了都是立身之本都可以财务自由，侧重点不同，没有一定哪个好哪个坏。

投资，第一是风险，不是没有风险，那就没回报了，是怎样控制风险，第二才是回报，在现有风险基础上利益最大化。就收益来说，我没有第一手统计数据，我的感觉，从低到高，炒股票的类似于投机长期盈利的非常少，其次就股市而言对90%的人来说买和长期持有指数基金组合是最好的方式年收益7-10%，然后贷款买房租房收益会高一些因为用了杠杆，再后就是用了一些杠杆对冲手段投资股债市的。就长期风险来说，从高到底，炒股最高，其次杠杆股债市，其次杠杆房市，其次指数基金组合。就短期波动来说，炒股和杠杆股债市最高，指数基金其次，房市最低。综合来说，对大多数人来说，长期基金组合和一定杠杆房市是相对最好的投资选择，这两者都很好。杠杆对冲股债市如果没有很透彻搞清最好少碰，超个股除非专业最好不碰。

我来主要是向大家学习收益之外的知识，主要是房产相关公司和税务方面，比如房产公司税务空间方面，不同的和好的房产公司方式，对应的可以设立的福利方面等等。请大家不吝赐教。