投资商业地产有感: 项目的选择。

自从得闲再次发帖谈商业地产投资后,巾帼大侠Amm也连续的写了自己的经历，让大家又热烈的讨论起了这一话题。甚感欣慰于能有投坦，这样一个可以互相交流，互相学习，互相借鉴，互相帮组的平台。

正如资金篇中所讲，资金固然重要，但不一定就是成败的关键。在一定意义上来讲，项目的好坏和选择，则更为重要。也可以说，项目是投资和资金的目标和目的。项目也可以说就是投资者的方向。因此，项目选择的对错也就成为了决定投资商业地产成败的关键。

商业地产的投资选择大概有一下几类：

1。优质型的。

这类就是那些具有期限长的租约（十年或十年以上），并且全部已租出，而且租客多是政府机构，邮局，上市的大公司，只要政府不垮台，公司不倒闭，你的租金是一分也不会少的。即使是它们中途不用，也会按合约办事付租的。因此，这类地产的租金回报也就比较低，一般5%左右。投资这类地产的主要是一些资金雄厚的基金等，求的是稳定，保险。

2。良好型的。

这类就是那些具有中长租约（五年左右），并且也已全部租出，租客也许和优质型的类似，也许会稍次点，但也还是有一定规模和经济实力的。基于这些，租金回报一般会在6-15%之间。这类比较适合有了一定的家底，寻求比较稳定适中，而风险较低的投资者们的。

3。次级型的。

这类就是那些个要么是空置高，要么是散户租客，小个体租客，拥有较多的经济实力差的租客的商业地产，因此，这类地产的投资回报就较难预测，具体多少就说不准了。这样也许就会有较高的风险。正是如此，投资这类地产，如果时运佳，出租上升，租金提高的话，回报也就会高于前两者。物产的价值也会随之而上升的。Amm有一帖中所说的厂房就是这类的代表。

总而言之，决定商业地产价值的主要因素是租金收入，其次就是租约的长短和租客的实力。物产具体是否会增值还是会贬值，就要试卖时的情况了，这个就完全要取决于那时的市场和行情的了。不论如何，这里只是范范而谈，具体的操作和实施还是要自己来定夺的。

对俺来说，千万不千万的无所谓，在有了一定的经济保障后，享受的就是那个过程而已了！