奇怪，这房产投资回报率该怎么算？

假设一个好区房子三十万买下。20%首付， 贷款24万，15年， 年率3%, 月付1650,年付两万。 

月租金2500, 一年三万。 一年保险五百， 维护五百， 地产税五千， HOA fee一千。

所以你的投资每年的现金流是三千。 没贷款， 现金流是两万三。 

那么， 你的投资回报率怎么算， 是三千除以六万： 5%？  没有贷款全现金是两万三除以三十万：７.６％。利率这么低， 怎么借款投资的回报率反而低？

但十五年以后，　 这房子四十五万卖掉，　 六万变四十五万，回报又该如何算？也太惊人了。