jenning好文，学习了。您的公式主要解释了通过现金流获利的逻辑。要解释增值获利的原因，必须同时考虑通胀率的预期。

通胀率造成了金钱的幻觉，让投资的逻辑变得更复杂。

高通胀率的预期是为什么在高房价地区通过杠杆投资房产也可以获利的重要原因。

Cap Rate 和还贷成本（Loan Constant = 本金+贷款）的关系主要影响的是资产的现金流收益和风险。