诚心请教投坛前辈：关于投资房和1031-exchange的组合选择问题

诚心请教投坛前辈：关于投资房和1031-exchange的组合选择问题

新人遇到了投资房问题，经验不足，感觉很难做决定，诚心向各位投坛前辈请教。楼主现在手头有一个投资房A（有贷款，equity为正，现金流正），还有一笔现金，想再买一个小点的房子B。主要原因是一年以内计划去其他国家上学，需要一笔稳定的收入来支持学费和生活费。因为各种原因，暂时不考虑贷款，楼主也不懂其他投资办法。考虑过目前有以下几个组合option：

1. A投资房exchange to a fouplex，然后剩下的现金买个小点的房子B。现有投资房总价和fourplex价格差不多。对于我来说，这是感觉压力最小的option，因为完成置换后现金买房子B可以比较灵活选择，也可以留着现金等更好的机会。但是市场上合适的fourplex目前选择少，走得很快，卖家可能不愿意等我卖房子的时间，感觉实施难度会比较大。

2. 全款买fourplex，然后A投资房1031 exchange用付完贷款后的钱买小房子B（尽量少放或不放现金）。这个方案个人感觉压力很大，因为合适的fourplex基本会用掉手头90%以上现金，万一有什么紧急情况会应付不来。fourplex基本上短期内也不会考虑卖掉。后面的1031置换房子B，作为卖家还要付agent commission fees手头也会比较紧张，同时因为置换时间限制选择也没那么灵活。好处是全款买fourplex成功率会比较高。

3. 全款搞定小房子B。然后看情况把A投资房置换成fourplex（还要放一部分现金，因为A投资房有贷款）。这个和option 1有同样的难题，置换会比较难拿到合适的fourplex，感觉比1稍微灵活一点。完成以后手头也是只剩下10%现金吧。

4. 全款搞定小房子B。然后把A投资房置换成小房子C（尽量少放或不放现金，控制在A投资房付清贷款后的equity以内）。这样完成以后，手头会有小房子B+小房子C+一笔现金。不过这样的组合每月收入会远不如fourplex+小房子B。这个感觉实施起来最容易成功，毕竟SFH市场上选择还是很多的。 

加上具体数据信息，请大家指点迷津：

1. A房总价25万左右，贷款12万；目前净收入大概500/月；

2. Fourplex合适的价格在28万上下；

3. B房希望控制在15万以下；

4. 上学每月出租房收入希望能在2500~3000之间；

请各位有投资房和1031置换经验的前辈多多指教，帮楼主分析一下各个option的利弊和成功的可能性。马上就要做决定，楼主已经感觉到压力山大，都有点吃不好睡不好了。