经济下行期，美国哪些地区的房产市场风险最高？

上期文章中我们提到了，对于美国来说，新一轮的经济衰退似乎不可避免。然而，并非所有的城市的房地产市场都会受到此次经济下行的冲击，数据分析显示，部分地区的房地市场风险较高，会出现房价下降、供过于求等现象。

 

美国房地产数据网站Redfin从以下七个风险类别分析了不同地区对于新一轮的衰退可能产生的反应：

• 房屋售价中位数/家庭收入中位数比（权重1.5，越高风险越大）
• 贷款价值比，以2018交易的房产为样本（权重1.5，越高风险越大）
• 房价波动率，以房价的标准差来衡量（权重1.5，越高风险越大）
• 一年内转手房屋占比（权重1.5，越高风险越大，不稳定的经济环境下炒房行为会导致更大的波动）
• 当地就业的多样性，以随机抽取两名员工，两人在同一工作领域的概率来衡量（权重1，越高风险越大）
• 当地经济依赖出口的比例（权重1，在贸易战中，越高风险越大）

• 本地家庭中65或65岁以上人口为户主的家庭所占比例（权重0.5，越高风险越大）

• 根据以上加权因子和相对应的风险系数，Redfin计算出了49个都市区的总风险分数。

经济衰退期，房地产价格下跌风险最高的地区是加州的Riverside，风险分数为72.8%，紧随其后的是亚利桑那州的Phoenix（69.8%）和佛州的Miami（69.5%）。值得注意的是，很多被预测风险较高的城市，也曾经在上一次大萧条期经历了严重的打击，比如加州南部和西南部城市，以及佛罗里达地区。这些地区的房价要比美国其他地区更容易波动，可能是由于相对较高的贷款价值比，以及市场中的炒房者比例较大（购入房屋后一年内转手卖掉）。这些市场容易吸引更多的投资人，因而房价攀升，导致当地的业主不得不承担更多的债务来负担他们的房子。

 

在风险较高的前十名中，排在第五的Providence（罗德岛）最不同寻常。在七个风险类别中，Providence有四个类别的风险分数都遥遥领先，分别是：平均贷款价值比，房价波动率，出口占GDP总额比例，以及65岁以上户主家庭比例。 

 

虽然上述地区的房屋价格下跌风险最大，但并不是每一个房子所受的影响都一样。四月份的一份调查显示，面积较大，房龄较老的房屋反而抗风险能力比其他房屋表现更好。