【市场分析】美国经济下行，房地产危机还会再来吗？

 

人们对美国上一次的经济危机似乎还记忆犹新，因而从心理上会不自觉的将经济衰退和房地产市场崩盘联系在一起。但历史告诉我们，事情并非如此。

 

自1980年以来，美国共发生过五次经济衰退。根据Robert Shiller上的房价数据（如下图），除去2007-2009经济大危机外，其他四次危机期间，房价平均降幅仅为2.7%（如下表）。

 

经济大危机（2007-2009）之所以与众不同，是因为这次危机的主要成因就是房地产泡沫，所以房价才会出现如此大的降幅。如今的美国房市依旧强劲，因此成为下一次经济衰退的“元凶”或“受害者”的可能性都不大。

 

美国房地产数据网站首席经济学家Daryl Fairweather认为：“房价目前之所以高，是因为供不应求，因此并没有泡沫破灭的风险。现在绝大部分的背负房贷的业主都有着很好的信用记录以及房屋净值缓冲，因此很少会出现拖欠贷款的现象，即使下一次的经济衰退有可能导致生活成本提高或股票投资组合缩水。” 

 

Fairweather还认为，如果美国接下来两年内进入经济衰退，那么最大的可能性还是由于全球性的贸易战所造成的。那些依靠出口的美国产业，如汽车业、农产品业等，最容易受到影响，甚至导致失业。失业的业主们可能无法继续负担房贷，因而不得不卖掉房产，而那些潜在买家可能因为工作不稳定或经济状况差等原因，对买房失去信心。这些因素会导致依赖全球贸易的地区出现房价降低的现象，但美国整体的房价仍会趋于平稳。