纵观过去25年以来，美国房市曾经有两个周期起伏，平均每12年就是一个周期。我们在美国第一次买房是1998年，那时现在价值六七十万的house才十几万。95年房市下跌之后就是2008年的次贷款危机，那次危机让美国人吃足了苦头，导致很多人破产。
俗话说：人无千日好，花无百日红。投资更要看时机！
首先从川普政府的疫情纾困计划和救市计划开始说起。
3月15日，美联储（Fed）紧急大幅降息100个基点，联邦基准利率目标区间下降为0至0.25%的历史最低水平，并启动7,000亿美元量化宽松计划。但是，美股期指在消息公布后却再次暴跌并触发熔断。
随着疫情在美国迅速蔓延，金融市场大幅下挫。联储会紧急行动：超议程降息、释放出巨额流动性；连续两个交易日开展5,000亿美元的一月期和三月期回购操作；同时还将扩大国库券的购买范围。导致美联储3月降息100个基点的概率达到72.4%，降息75个基点的概率为27.6%。
但是，供给不足很难通过货币政策释放流动性刺激消费而解决。昨天，鲍威尔在降息后的电话会议中说：美国不会执行负利率，也就是美联储已经用尽了常规降息空间。
根据美国抵押贷款银行家协(Mortgage Banker Association)最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增。3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。
美国抵押贷款银行家协会(MBA)高级副总裁弗拉坦托尼表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。
从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。
穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30%拥有住房贷款的美国人(约1500万家庭)将无力继续偿还房贷。
可见，本次新冠肺炎疫情虽然是个偶发事件，但却再次暴露了美国经济结构性问题——消费至上。截至2019年末，美国消费占GDP比重达到近七成。若消费稳定增长2%，即可为GDP贡献1.4个百分点增速。换句话说，一旦美国消费出现问题，想要保持此前经济增速就变得十分困难。
圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。
当美国政府启动第一次纾困计划时，美国人们似乎看到了一线希望。接着是联邦以及州政府的失业金补助计划，让很多因疫情而失业的人们坐在家里就可以拿甚至比工作时还高的失业金。还有因失业可以延迟交付12个月的租金和按揭，水电保险等等也都有了相对应的折扣返还。
这些都使本来不工作就没饭吃的美国人尝尽了疫情下美国政府给予的福利和好处：不付房租可以不被驱赶；付不起按揭也可以申请延后；可以什么都不做就拿到钱。但这些只是现在一时的开心，后面就会有残酷的现实等待着人们。
疫情下美国政府回馈给人民的福利，同时也酿就了很大的弊端。
美国政府和联储会大力舒缓经济下跌速度，做法无异于掺水。比如二十万的贷款放水到十万，还要再补助十万。当失业金过高，就会让很多人不愿意上班。在家有钱拿，还有补助来付房租和房贷，会让懒人更懒。这对整个经济形势不是一件好事。
掺水会大大减低货币稳定度，让人们对市场的信心大大减低。市场和人体一样，都有自我修复功能。在市场上，通缩和通胀都是人类的噩梦。信心丧失，会导致钱不再是钱，市场被辖制而失去自我调节功能。美国人对市场的信心很重要！信心一旦失去，就很难在短期内找回来。市场怕的就是饮鸩止渴！
当人们因疫情可以被纵容大量申请延期还贷时，信誉也会被灌水，会造成将来的信誉系统受损。房地产是建立财富的主要方式，投资房地产重在信心。纾困救助可以暂时缓冲债务，把清算时间往后顺延，但是之后呢？
美国房市按近期和长期来看，和一个东西息息相关，就是贷款。80%的美国人买房靠贷款。但是，现在不管是大银行还是经纪人都停止不做贷款了，收入查验也非常严格。为什么？因为他们都怕贷款出去后没两个月贷款人就申请延迟付款，在美国政府的纾困计划下，银行贷款很容易面临呆账烂账。
随着疫情时间延长，失业人数也会随着急剧增长，在家拿失业金生活的趋势会让更多美国人不愿意再工作了，这却让银行很恐惧。3500万人失业相当于3500万人无法得到贷款；4000万人失业就是4000万人无法拿到贷款，这个趋势会大大阻隔了房贷资金的流动性。要知道，美国贷款资金是用预期的收益来支付现在的贷款，前提是房市要看涨。
资金如水，流动才能活，不流动就会死。当银行资金停滞不流动的时候，房市也就出现问题了。
川普政府的救市计划只是延后危机，并没有解决危机，就像我之前日记所记录的，川普是在下赌注，赌的是美国经济一定会在一年内复苏。但是，如果人们在十二个月内找不到工作，美国经济十二个月内不能恢复，局势会怎样？不管人们有没有工作，不管美国经济恢复不恢复，清算不会不发生！
据说，现在美国私人贷款开始兴起，利息在8%-12%之间，因为私贷投资人看到早晚有一天银行要和借贷人清算，但那时候会有很多人拿不出钱来。而那时政府的补助也结束了，人们会怎么办？
现今，美国政府让房地产市场慢慢地跌，问题是怎样再涨回去？如果美国政府用掺水或稀释的方式干扰市场下跌，也会稀释市场涨回来的力度。当市场没有信心时，就会疲软，很难一时恢复到涨势。所以，如果在美国有大量投资房产，需要小心了！那些做房产短期投资的人也会很难找到利润点。
按市场规律说，该停就停，该动就动，如果人为抑制市场走衰，整个规律就被弄乱了。物竞天择，让市场系统按规律自我修复，如果非要人为稀释，就会无法恢复。川普的做法是延长白天的时间，避免黑夜早些来到，但黑夜早晚会来到的。投资人应该在黑夜来临前尽快脱手，防止被套牢。
发现新冠疫情导致了一个问题，就是怎样重新认识人与人间的信任度。距离和防患意识导致人们不能像之前那样亲密了，距离感不止会产生人与人相处的状态，更会导致很多心态的变化，这种变化也体现在很多领域。投资就是其中一个。人们对市场、对政府、对各种商业体的信心有否，会产生截然不同的结果。
如果像世卫所说，新冠病毒也可能是一个无解的结果，会伴随人们未来生活，这会对人们的信任体系造成怎样的影响呢？人们又该怎样建立起彼此间的信心和信任呢？
基于这点，也许这次美国房市衰落后将经历一个长长的恢复期。因为未来的虚拟世界会重于真实世界，世界的价值观会因疫情而有很大的改变。新冠疫情后，人们会相信哪些是真的？哪些是假的？新冠后人们对房子的认知度还和之前一样吗？对经济也是如此。当怀疑重于信任，未来市场的信心之路就需要走很漫长的时间了。
后疫情时代，人们会反复问自己：你到底还要相信什么？
结论：美国房市在未来一年中会很糟糕，对于房产投资人不会是好消息，而对于买房子来住的人就是很好的机会了。
——洛城心如写于5-14-2020
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俗话说：人无千日好，花无百日红。投资更要看时机！
首先从川普政府的疫情纾困计划和救市计划开始说起。
3月15日，美联储（Fed）紧急大幅降息100个基点，联邦基准利率目标区间下降为0至0.25%的历史最低水平，并启动7,000亿美元量化宽松计划。但是，美股期指在消息公布后却再次暴跌并触发熔断。
随着疫情在美国迅速蔓延，金融市场大幅下挫。联储会紧急行动：超议程降息、释放出巨额流动性；连续两个交易日开展5,000亿美元的一月期和三月期回购操作；同时还将扩大国库券的购买范围。导致美联储3月降息100个基点的概率达到72.4%，降息75个基点的概率为27.6%。
但是，供给不足很难通过货币政策释放流动性刺激消费而解决。昨天，鲍威尔在降息后的电话会议中说：美国不会执行负利率，也就是美联储已经用尽了常规降息空间。
根据美国抵押贷款银行家协(Mortgage Banker Association)最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增。3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。
美国抵押贷款银行家协会(MBA)高级副总裁弗拉坦托尼表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。
从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。
穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30%拥有住房贷款的美国人(约1500万家庭)将无力继续偿还房贷。
可见，本次新冠肺炎疫情虽然是个偶发事件，但却再次暴露了美国经济结构性问题——消费至上。截至2019年末，美国消费占GDP比重达到近七成。若消费稳定增长2%，即可为GDP贡献1.4个百分点增速。换句话说，一旦美国消费出现问题，想要保持此前经济增速就变得十分困难。
圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。
当美国政府启动第一次纾困计划时，美国人们似乎看到了一线希望。接着是联邦以及州政府的失业金补助计划，让很多因疫情而失业的人们坐在家里就可以拿甚至比工作时还高的失业金。还有因失业可以延迟交付12个月的租金和按揭，水电保险等等也都有了相对应的折扣返还。
这些都使本来不工作就没饭吃的美国人尝尽了疫情下美国政府给予的福利和好处：不付房租可以不被驱赶；付不起按揭也可以申请延后；可以什么都不做就拿到钱。但这些只是现在一时的开心，后面就会有残酷的现实等待着人们。
疫情下美国政府回馈给人民的福利，同时也酿就了很大的弊端。
美国政府和联储会大力舒缓经济下跌速度，做法无异于掺水。比如二十万的贷款放水到十万，还要再补助十万。当失业金过高，就会让很多人不愿意上班。在家有钱拿，还有补助来付房租和房贷，会让懒人更懒。这对整个经济形势不是一件好事。
掺水会大大减低货币稳定度，让人们对市场的信心大大减低。市场和人体一样，都有自我修复功能。在市场上，通缩和通胀都是人类的噩梦。信心丧失，会导致钱不再是钱，市场被辖制而失去自我调节功能。美国人对市场的信心很重要！信心一旦失去，就很难在短期内找回来。市场怕的就是饮鸩止渴！
当人们因疫情可以被纵容大量申请延期还贷时，信誉也会被灌水，会造成将来的信誉系统受损。房地产是建立财富的主要方式，投资房地产重在信心。纾困救助可以暂时缓冲债务，把清算时间往后顺延，但是之后呢？
美国房市按近期和长期来看，和一个东西息息相关，就是贷款。80%的美国人买房靠贷款。但是，现在不管是大银行还是经纪人都停止不做贷款了，收入查验也非常严格。为什么？因为他们都怕贷款出去后没两个月贷款人就申请延迟付款，在美国政府的纾困计划下，银行贷款很容易面临呆账烂账。
随着疫情时间延长，失业人数也会随着急剧增长，在家拿失业金生活的趋势会让更多美国人不愿意再工作了，这却让银行很恐惧。3500万人失业相当于3500万人无法得到贷款；4000万人失业就是4000万人无法拿到贷款，这个趋势会大大阻隔了房贷资金的流动性。要知道，美国贷款资金是用预期的收益来支付现在的贷款，前提是房市要看涨。
资金如水，流动才能活，不流动就会死。当银行资金停滞不流动的时候，房市也就出现问题了。
川普政府的救市计划只是延后危机，并没有解决危机，就像我之前日记所记录的，川普是在下赌注，赌的是美国经济一定会在一年内复苏。但是，如果人们在十二个月内找不到工作，美国经济十二个月内不能恢复，局势会怎样？不管人们有没有工作，不管美国经济恢复不恢复，清算不会不发生！
据说，现在美国私人贷款开始兴起，利息在8%-12%之间，因为私贷投资人看到早晚有一天银行要和借贷人清算，但那时候会有很多人拿不出钱来。而那时政府的补助也结束了，人们会怎么办？
现今，美国政府让房地产市场慢慢地跌，问题是怎样再涨回去？如果美国政府用掺水或稀释的方式干扰市场下跌，也会稀释市场涨回来的力度。当市场没有信心时，就会疲软，很难一时恢复到涨势。所以，如果在美国有大量投资房产，需要小心了！那些做房产短期投资的人也会很难找到利润点。
按市场规律说，该停就停，该动就动，如果人为抑制市场走衰，整个规律就被弄乱了。物竞天择，让市场系统按规律自我修复，如果非要人为稀释，就会无法恢复。川普的做法是延长白天的时间，避免黑夜早些来到，但黑夜早晚会来到的。投资人应该在黑夜来临前尽快脱手，防止被套牢。
发现新冠疫情导致了一个问题，就是怎样重新认识人与人间的信任度。距离和防患意识导致人们不能像之前那样亲密了，距离感不止会产生人与人相处的状态，更会导致很多心态的变化，这种变化也体现在很多领域。投资就是其中一个。人们对市场、对政府、对各种商业体的信心有否，会产生截然不同的结果。
如果像世卫所说，新冠病毒也可能是一个无解的结果，会伴随人们未来生活，这会对人们的信任体系造成怎样的影响呢？人们又该怎样建立起彼此间的信心和信任呢？
基于这点，也许这次美国房市衰落后将经历一个长长的恢复期。因为未来的虚拟世界会重于真实世界，世界的价值观会因疫情而有很大的改变。新冠疫情后，人们会相信哪些是真的？哪些是假的？新冠后人们对房子的认知度还和之前一样吗？对经济也是如此。当怀疑重于信任，未来市场的信心之路就需要走很漫长的时间了。
后疫情时代，人们会反复问自己：你到底还要相信什么？
结论：美国房市在未来一年中会很糟糕，对于房产投资人不会是好消息，而对于买房子来住的人就是很好的机会了。
——洛城心如写于5-14-2020
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