今年租房市场很困难吗

有个townhouse交通方便，购物便利，学区中等，已经空置了两个多月了，租金降了两次，已经降到2021年的价格，但是看房的人寥寥，相反的是，这个房子这两年升值了10万，但是因为租金不涨反跌，HOA和房产税以及保险增加，现金流还不如两年前了，这种情况下是不是应该卖掉？现在的租金水准cap rate才4.5%都不到。