巨亏25亿！千亿龙头1年关店10000家

闭店、裁员、优化调整……地产下行之下，感受最为明显的莫过于中介行业。

房地产行业分化的环境下，其上下游企业也面临着挑战。近日，头部中介公司贝壳交出了中期成绩单。

这份成绩单怎么样了？

半年，亏了 25 个小目标；1 年，门店数量关掉了10037 家；中介人数，少了 13.41 万人。

半年亏 25 亿

8 月 23 号，贝壳公布 2022 年第二季度未经审计财务业绩。

这是贝壳选择回港双重上市的首份半年度财务报告，报告期内，贝壳实现总交易额12255 亿元（人民币，下同），其中，存量房交易的总交易额为7676 亿元，新房交易的总交易额为4154 亿元。



图 / 上市公司公告

从财务表现来看，截至 2022 年 6 月 30 日止，贝壳净收入为263 亿元，较 2021 年同期 449 亿元下降 41.3%；今年上半年，贝壳录得净亏损约24.85 亿元，经调整净亏损约5.92 亿元，而 2021 年同期经调整净利润为 31.4 亿元。

截至 2022 年 6 月 30 号止，6 个月经营及财务摘要，其中具体四大业务总交易额：

存量房交易：7676 亿元，较 2021 年同期的 13254 亿元下降 42.1%；

新房交易：4154 亿元，较 2021 年同期的 8417 亿元下降 50.6%；

新兴业务及其他：410 亿元，较 2021 年同期的 1232 亿元下降 66.8%；

家装家居：15 亿元，较 2021 年同期的 1 亿元上升 150%；

" 半年亏近 25 亿，经调整净亏损约5.92 亿 "。值得注意的是，上述经调整净利润，是一项非通用会计准则财务指标，剔除了股份支付薪酬费用、收购及业务合作协议产生的无形资产摊销、长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，商誉、无形资产及其他长期资产减值等。

贝壳一直以来都偏向用经调整后的指标衡量业绩，在当前的行业背景下，贝壳和一众房企都难以绕过 " 亏损 " 的话题。

关店 10000 家 ，一年超 13 万中介离开贝壳

从这份财报还可以看到几个关键数据：

门店关闭 19%，人员流失 24%，中介第一品牌收缩以应对地产寒冬。

店铺方面

业绩指标下滑的同时，贝壳的门店规模也呈骤降态势。

截至 2022 年 6 月底，贝壳门店数量为 4.28 万家，较去年同期 5.28 万家减少 19%，活跃门店数量约为 4.11 万家，较去年同期约 4.9 万家减少 16.2%。

这意味着，短短 1 年时间内，贝壳已经减少了超万家门店。

人员方面

截至 2022 年 6 月底，贝壳经纪人数量为 41.5 万人，较去年同期 54.8 万人减少 24.4%。据此推算，贝壳经纪人数锐减超 13 万人。



数据来源：上市公司公告

闭店、裁员浪潮之下，今年上半年，贝壳的营业成本总额为 214 亿元，与去年同期的 347 亿元相比下降了 38.4%。其中，公司内部佣金及薪酬的营业成本为人民币 90 亿元，去年同期为 150 亿元。



贝壳董事长兼 CEO 彭永东在业绩会上表示，第二季度在积极的宽松政策和有效疫情防控下，中国房地产交易市场尤其是存量市场出现了一系列积极变化。

但长期看，贝壳所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加，随着 " 一体两翼 " 战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。

展望 2022 年下半年，贝壳认为，房地产市场将逐步企稳复苏，政府政策亦偏向支持，注重满足对美好居住的需求。不过，考虑到近期房地产政策和措施的潜在影响、新冠疫情防控的不确定性等，贝壳预计其第三季度总净收入将介于 165 亿元和 170 亿元，较 2021 年同期下降约 6.1% 至 8.8%。

裁员的逻辑

据 21 世纪经济报道此前的消息，随着贝壳 " 一体两翼 " 战略的确立，业务整合和组织架构调整也同时展开。

贝壳有内部孵化创业的传统，并在居住服务链条的多个环节有所布局。随着业务的聚焦，一些创新业务开始收缩或被砍掉。

最早被裁撤的是融贝团队。该团队为融创与贝壳合作的项目，2021 年开始在内部创业。融贝试图对标明源云，切入房地产垂直赛道 SaaS 系统。但随着融创陷入流动性危机，该项业务已经处于停滞状态。另外，如视科技已经独立运行，贝暖门窗、花桥学堂等业务则转向内部创业状态，公司的投入也有所减少。

在组织架构上，房屋交易、整装大家居、租赁三个事业群成为主干，担负着 " 一体两翼 " 战略的落实，对三大事业群的管理和考核也提出了新的标准。

同时，贝壳还启动了对城市架构的精简，减少管理半径和管理层级，使之更有效地支撑公司的新战略。今年 1 月，贝壳确立了包含北京、上海在内的 12 个 " 一体两翼 " 重点城市，并制定了新的城市管理架构和考核方案。

这一过程包含着人员的裁撤与调动。

贝壳对主要业务线实施 " 班委会 " 负责制。目前，房屋交易事业群 " 班委会 "、整装大家居事业群 " 班委会 "、租赁事业群 " 班委会 " 分别有 5 人、3 人、3 人，他们和彭永东、单一刚等共同构成了贝壳的核心业务管理团队。

在核心管理团队以下，同样有一定幅度的人员调整。

赴美上市前后，贝壳业务扩张迅速，员工数量增加，公司的管理架构也日趋复杂。但到 2021 年下半年，房地产市场出现波动，导致贝壳的全年利润下滑。2022 年第一季度，贝壳的营收和利润均出现下滑。在此情况下，人力成本的压力逐渐显现。

同时，从运营的角度，贝壳设定了后台人员对前线作业人员的固定支持比例。近期，随着市场交易缩水，以及在部分区域拓展不力，贝壳出现了一定程度的经纪人流失。于是，本就庞大的后台支撑体系更显冗余。

为缩减成本、提高效能，从去年四季度开始，贝壳就推进人员的裁撤和转岗。其中，科技、研发、运营等职能线都有波及，但各部门并无统一的裁撤比例。这种调整一直持续到今年。

在职级上，裁员范围既有一线员工，又包含总监及以上的管理人员。

此次调整的波及范围甚广，也引发了一定的风波。但从公司释放出的信号来看，变革的决心十分坚定。

资本市场有何影响？

对于这样一份财报，二级市场对贝壳的股价有何反应？

市场似乎提早消化了这样的利空。8 月 23 日财报一出，贝壳港股股价不跌反涨，24 日收盘报 44.3 港元 / 股，涨 7.92%。截至 8 月 26 日数据，贝壳港股股价曾一度冲高至 54 港元，收盘报 45.9 港元 / 股。



图 / 截至 8 月 26 日收盘贝壳港股股价，市值 1741 亿港元。



图 / 截至 8 月 26 日收盘贝壳美股股价，市值 230 亿美元。

押宝家装赛道，贝壳能否把新的业绩故事讲好？

据 21 世纪经济报道此前的消息，在走向新的资本平台的同时，贝壳也在谋划新的 " 故事 "。

2021 年 7 月，贝壳宣布，以不超过 80 亿元收购圣都家装 100% 股权，引发行业轰动。到今年 4 月，这项交易宣告完成，圣都正式成为贝壳的合并子公司。



图 / 据圣都官网介绍，企业成立于 2022 年，总部在杭州 20 年服务家庭共 15 个，是一家以 " 设计为入口、工程为基石 " 的大家居集成化服务商。

收购圣都，体现出贝壳在家居家装领域发力的野心。

贝壳已经孕育出自有家装品牌 " 被窝家装 "，收购后，两者存在同业竞争的风险。更重要的是，家装服务既分散，又难以标准化，外来者很难吃下这块蛋糕。贝壳要想拓展，难度可想而知。

在公开场合，贝壳很少解释这一动作。但随着 " 一体两翼 " 战略的提出，贝壳的业务布局渐渐清晰起来。

2021 年 11 月，贝壳提出 " 一体两翼 " 的战略转型，" 一体 " 指新房二手房交易业务主体，" 两翼 " 则代表家居家装、租赁业务。相关的架构调整也随之展开，贝壳成立房屋交易、整装大家居、租赁三大事业群，三大事业群均为 " 班委会 " 负责制，向彭永东汇报。

在去年末的一封内部信中，彭永东阐述了进军家居家装领域的三个理由：

一是行业有巨大的痛点和结构性的矛盾，家装的客户满意度一直不高；

二是贝壳精准的客户连接，以及产业互联网的方法论和实践、人才储备等都是这个赛道迭代升级极为稀缺的要素；

三是贝壳有长期深耕的心理准备。

在贝壳的 " 两翼 " 中，家居家装和租赁业务的定位并不相同。

一位资深从业者向 21 世纪经济报道表示，相比租赁业务，贝壳对家居家装 " 一翼 " 寄予的期望值显然更高。

押宝家居家装业务，能助力贝壳把新的业绩增长故事说好吗？市场仍在期待答案。