最近的地都是国家队在买，这背后…

最近这段时间，虽然疫情影响了建设的开工，但楼市最基层的土拍依旧没有停止

除上海外，各大城市，大部分都在 3-5 月期间开始了今年以来的第一次土拍

而土拍的好坏，也将影响着这个城市未来一两年的楼市走向

虽然各城市土拍情况不太一样，有的轰轰烈烈，有的稍显惨淡

但其中有一点是共同的

我们惊讶地发现，在各城市土拍中，冒出了一大堆我们没见过的、不认识的房企

仔细一看，不知道从什么时候起，土拍竟然被国家队包圆了？

01

苏州土拍含国量 100%，民企来了个寂寞

就在 5 月 9 日、10 日，苏州也开始了首轮土拍，这轮土拍结果喜人，没有任何流拍的，苏州的 15 宗地块全部出让成功了

苏州的这一次土拍情况，我们也可以看到，其实整体还是在走冷，仅仅有四宗土地溢价

但是，其实仔细来看，有着冷热不均的现象，底价成交的固然有，但也有 12.5%、15% 这样溢价率的存在

比如溢价率最高的苏州工业园区的那宗地，一共出价了 49 轮，突破中止价后，由招商局一次性报价拿下

狮山地块也同样进入到了一次性报价阶段，而且民企和国企各占一半比例，最后由国企拿下

只能说，国企的资金更加雄厚

但除了这两块地，其他地块民企反应平平，尤其几个去年还算比较火的区域的地块，今年民企都没有给上一点反应，统统哑火

这主要是因为虽然苏州不停地出利好政策，但基本我们看到都是 4 月份出的，民企还没有缓过劲来

所以在这个基础上，它们只能想办法拿更好的地块，比较保守和欠缺了一点运气，无法拿下

苏州高新拿了三块地成最大赢家，大悦城（中粮）、招商局拿到了溢价最高的地，成为最大赢家

苏州首次土拍全部由国企央企斩获，完全是国企的天下

02

广州国家队拿地比例占到了惊人的 88%

其中城投公司占比非常重

5 月 5 日，广州开启了 2022 年的首轮土拍，一共出让 18 宗地块，比南京好一点的是，仅仅一宗地流拍，其余全部成交

但是，我们看下出让成功的 18 宗地，就会发现一个问题，仅仅荔湾区金桥二期和白云区空港大道的两宗地溢价成交，白云区那一宗也是唯一触顶的地块

其余 15 宗地全部0 溢价

而且，在全部地中，仅有兰园控股、大华集团两个民企拿到了地块，而其他，看名字也能看出是国企、央企和城投公司

比如广州地铁，直接收入了 4 宗地，全部都是底价拿入，广州建筑也拿到了 2 块地，其余广州字头的国企城投表现也很亮眼

央企中海地产，也是拿到了溢价率最高的一块地

广州国家队拿地比例占到了惊人的 88%，城投公司占比非常重

广州拿地国家队占比高，其实也和它第一季度的新房销售情况有关，第一季度商品房的成交面积下降了 47%

（来源：克而瑞）

虽然也有销售不错的房企，但大多都是越秀这种有着深圳国资背景的区域型深耕房企

（来源：财联社）

顺便提一下，这一场土拍中，久违的李嘉诚名下的和记黄埔，也杀了回来，目标直指此次最火热的一块地：白云区的空港大道地块

但是，除了竞拍刚一开始，和记黄埔先出价 23.6 亿元后，就再也没有出手过，似乎只是展示了一下自己回归的信号

而这块地作为最抢手的地块，最后是由国家队中海地产以 27.2 亿元 + 住宅自持比例 9% 拿下的，溢价率高达 15%

有可能是和记黄埔看到国家队来势汹汹，不想竞争，也有可能是想要捡漏的心态，不管如何，这都代表着一个李嘉诚重回内地市场的信号

通过广州的首轮土拍，我们发现一个和南京不太一样的地方：

基本上都是广州本地的国企和城投拿下的地块，和南京普遍的各地国企都有加入的情况不同（合肥国企也去南京拍地了）

03

南京这一次国企拿地占了七成左右

作为江苏省会，南京和苏州土拍情况稍显不同

4 月 22 日，南京开始了 2022 年的首轮土拍，这一轮，南京拿出了 20 块地，但是，仅仅有 14 块地顺利成交，6 块地没人报名而流拍

流拍率达到了30%，整体热度不太高

我们来具体看下，南京土拍各区域的情况，分化还是比较严重的

（来源：安信证券）

南京的大校场、小行，这两个核心板块有三宗地都达到了触顶摇号，软件谷的 1 宗地、城南中心的 2 宗地溢价成交，还有 8 宗地是底价成交的

其实仔细分析，我们就可以看出，除了小行、大校场、软件谷外，其他的成交金额都不高，房企们拿地更加谨慎了

这也就导致了，南京首轮土拍的平均溢价率为 4.1%，溢价率不高，低于全国平均，揽金不足

（来源：安信证券）

其实从拿出的土地数量，我们也可以看出变化，今年首轮，只拿出了 20 宗地，虽然看上去只流拍了 6 宗，但大大提升了整体的流拍率

南京土拍的流拍率进一步提升了

而且，除了老面孔万科拿到了小行的那宗地，拿地的很多开发商，我们都不怎么熟悉

这些我们不熟悉的房企，基本上都是国企和央企，这一次国企拿地占了七成左右，比去年拿地更进了一步

颐居建设、中建东孚、大悦城控股、中垠、合肥城建等都是国企，中海、电建等为央企，以及南京地铁、南京安居建设这两家城投单位

如果加上万科的实际控股股东深圳地铁集团，其实基本上都快是国企包圆了，其余也都是南京当地的小型的民企，比如弘特置业

在南京土拍中，没有见到主流民企的身影

其实这很好理解，南京今年第一季度的新房情况不佳

第一季度南京新房同比去年成交量下跌了将近 3 成，认购量接近腰斩，销售额下滑，让房企们拿地意愿不太足

因此，即使南京首轮土拍下调了门槛，取消了竞买数量限制，不再强制要求配建，并且保证金也下调到了统统 20%，民营房企们依旧不买账

04

天津流拍率达到了 60% ，国家队来托底

天津土拍与杭州土拍是同一天进行的，简直成了冰火两重天的对比

杭州土拍：多轮抢地、高溢价、上午触顶下午次高者得

天津土拍：底价成交、流拍、流拍 ......

3 月 25 日，天津上了 30 宗地块，29 宗宅地、1 宗商业用地

（来源：天津规划和自然资源局）

没等多久，4 月 22 日时，天津规划和自然资源局就公布了停牌 15 宗地

这应该是报名人数太少导致的

所以最终天津首次出让的地块有 15 宗，即使在前期已经停牌了一些，但在正式开拍的时候，依然有 9 宗流拍了

6 宗成交地块，其中一块是商业，只看宅地的话，只有一宗滨海新区的地块达到了最高限价，也是由天津本地机关服务中心下属公司竞得的

其余基本都是一轮定价，也多是国企、国投来托底

不过，天津的这次土拍遇冷，其实是情理之中的事情

首先我们看地块数量，去年天津第一轮拍卖 58 宗地，其中 13 宗停牌，剩余 45 宗地全部出让成功，29 宗溢价成交

之后受到疫情反复的影响，土拍开始逐渐走低

疫情反复的情况下，天津楼市比较停滞，2022 年第一季度，商品房成交面积是 2014 年以来的同期最低值

同时，新房套数也同比降低了 64.6%

整个天津的住房去化周期甚至超过了 2 年，这不是一个强二线城市应有的水平

所以以现在的天津楼市来看，民企的拿地意愿真的是下降太多了

05

只有杭州，强势民企站了出来

虽然各大城市拿地主力都是国家队，但是在杭州土拍身上，我们欣慰了很多，地方强民企的身影依旧在场

杭州 2022 年的首场土拍，是全国最大规模的一次集中供地，一天揽金超过 820 亿元，一共出让了 60 宗地

而且，除了临平的一宗地流拍后，其他的 59 宗地，全部出让成功，有 27 宗地是 0 溢价，23 宗封顶并进入 " 次高者得 " 报价，9 宗溢价成交

而且，最让我们惊喜的是，在杭州土拍中，虽然也有国家队出手，但地方强民企更胜一筹

为什么只有杭州有大量民企拍地？

根源是，杭州有一批只扎根于本土的民企开发商

滨江和绿城这两个杭州的本土强民企，它们都是杭州本土的区域深耕型房企，主要在浙江拿地

比如滨江，从杭州起家至今有 30 年了，它超过 90% 的业绩还是在浙江省内完成的，在杭州的投资比例更是超过了 50%，被称为杭州一哥，没有进行全国性布局

这些杭州地方强民企深深扎根于本土，进入了千亿俱乐部，并且一直以来在杭州的销售金额都很高

（数据来源：住浙网）

第一季度时，滨江、绿城都破了百亿

因此，这些杭州本土的民企在这次土拍上，表现非常抢眼

当然，我们也可以看到，除了民企外，地方国企、城投更是也在发力，基本上都有拿地，大家房企这种控股方是国企的，一般我们也视其为国企

这种民企和国企并重的土拍，才是真正的国内土拍应该有的情况，也因此，杭州土拍可以称得上是全国土拍中情况最好的

06

国企已经成为了土拍上绝对的主角

除了以上城市，还有一些城市都具有类似的情况，我们就不一一列举了

在最近的几次土拍中，我们可以看到，各城市大部分土地都被国家队拍下了，尤其以地方国企和城投公司为主

图：2022 年 1-4 月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）

（来源：克而瑞）

这主要是今年 1-4 月，很多民营房企的销售额大幅度降低了，而且，没有看到房企们有一丁点起色

卖得少了，自然再买地意愿也就不足了，即使各地都在土地出让上进行了放松，也没有太大的效果

再加上民企也面临着还债压力，资金也比较紧张

这种双重压力下，我们可以看到，除了杭州有业绩比较好的地方强民企拿地外，其他地区拿地的民企越来越少了，土地多半都是被国家队给包圆了

但我们同样要注意到的是，很多城市的冷热分布不均，热点城市依旧受到强民企的追捧，即使苏州的地块很多都被国家队拍下，但民企对热门地块参与度也很高，只是实力不足

这有好有坏

国家队实力强，资金雄厚，它们拿地多，更有保证，不会出现暴雷烂尾房等现象，对一些地区是一个托底

在苏州拍地的时候，有国企的相关人员说，它们都不需要联合拿地，资金非常充裕

但同样的，如果民营房企拿地意愿依旧不足的话，直接会导致未来的土地储备不足，影响到了明后两年的业绩

这对民企来说，真的是个难题