2022 年，房地产市场吹什么风？

岁末年初，随着政策和相应市场信号的变化，不少房地产行业人士对 2022 年楼市有了不同的期待。

事实上，从 2021 年 10 月起，市场变化之风就已频频吹起。

2021 年 10 月 15 日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于 30 家试点房企 " 三线四档 " 的融资管理规则存在一些误解，对要求 " 红档 " 企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款等等。

5 天后，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜公开表示：" 金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。"

▲深圳市福田区（无人机照片）。新华社记者 梁旭 摄

基于近期频频释出的政策信号，如何看待过去的 2021 年和已经到来的 2022 年房地产市场？

" 稳 " 字当头，" 房住不炒 " 构成政策边界

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受采访时指出，过去形成的 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的房地产开发经营模式不可持续，" 大量建设、大量消耗、大量排放 " 的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

说到 2022 年住房城乡建设事业的工作核心，王蒙徽用了一个 " 稳 " 字来概括。

他表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持 " 房子是用来住的、不是用来炒的 " 定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

多位行业人士认为，尽管 2021 年末银行对地产贷款有所放松，但这并没有脱离 " 房住不炒 " 大框架，而是由于前几个月收得过紧，杠杆降得太快，金融机构对风险做出了 " 过激 " 的反应。

从政策初衷来看，" 三线四档 " 和房地产贷款集中度管理制度等调控政策，出发点都是立足于我国房地产行业的长期健康发展，客观上对防范化解房地产 " 灰犀牛 " 风险，起到了至关重要的作用，并且在政策设计上，也预留了充分的过渡时间，并辅以各种方式以便市场风险化解平稳而有序。

但是正如邹澜所指出的，在实际执行过程中，部分金融机构误解政策，产生了一定的执行偏差，给行业及企业的现金流带来压力。例如，部分银行过度收缩开发贷甚至出现 " 抽贷 "，按揭发放的速度变慢，叠加地方政府预售资金监管变严等，导致部分房企可动用的现金量显著减少。

不过，自 2021 年 10 月开始，不少地方已经开始 " 纠偏 "，包括多家银行开始跨区、跨季调配额度，按揭发放速度明显加快，多个城市的发放时间缩短了近 1 个月，部分城市也恢复了二手房的贷款办理。

2021 年 12 月 1 日，行业龙头碧桂园集团的债务融资工具注册发行计划被受理，注册规模为 50 亿元，这被市场解读为优质房企的融资大门重新打开，这既是来自监管层的肯定，更是一个积极的信号。

▲图 / 图虫创意

中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在接受《瞭望》新闻周刊采访时指出，经济社会发展是一个相互关联的复杂系统。要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己、不及其余，避免局部合理政策叠加起来造成负面效应；又要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策，都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果检验政策的成败优劣。

整体来看，我国的房地产行业已经走过了暴利时代，在经历了土地红利和金融红利的阶段之后，正在迎来管理红利的发展新阶段。

行业转型，企业优胜劣汰不可避免

刚刚过去的 2021 年，房地产市场出现一些波动，一些人甚至用 " 第一次真正遭遇风险 " 来评价。那么 2022 年，在行业和市场层面，又将吹什么风？

按照中财办原副主任杨伟民的表述，我国房地产市场的风险并不是短期的，如果没有疫情的冲击，房地产风险迟早也会开始显露，他认为风险的底层逻辑在于房地产、金融、地方政府基建投资的三角循环，已经走不下去。

具体而言，从 2004 至 2013 年，房地产行业部分承担了我国经济逆周期调节工具的职能，在此过程中，房企获得了政策和人口红利，行业规模突飞猛进，社会商品房库存快速积累。

此后，在 2014 至 2019 年之间，市场又开启了 " 去库存 " 的过程，房企享受到 " 量价齐升、供销两旺 " 的福利，于是更加激进地上杠杆，导致部分企业的现金流长期处于紧绷状态。

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克而瑞统计显示，2012、2013 年，国内房企美元债市场一年的规模是 100 亿美元左右，而 2020 年房企美元债市场的规模是 3500 亿美元。

当玩起 " 极限生存 " 的房企遭遇了系统性的去杠杆，就难免会发生 " 撑不住 " 的现象，这也是多年来不规范的企业经营和融资行为最终暴露出的风险。这也正是杨伟民话中之意，其实这些风险点一直存在，只是被此前多轮的行业上行周期所隐藏。

可以看到，在这一轮调整中，全国数量庞大的房企正在经历优胜劣汰、适者生存的考验，市场出清过程看似残酷，但从长远看并非坏事，只有整个行业去伪存真，真正探索出 " 新发展模式 "，我国的房地产行业才能确立平稳健康长期发展观。

王蒙徽在接受采访时也提到，要客观认识住房和城乡建设事业高质量发展面临的困难和风险挑战。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

他表示，2022 年将采取多项措施促进房地产业良性循环和健康发展。

如何拥有更美好的未来

政策和市场风向已定，房地产企业的转型方向和新机遇，自然也已明确。

作为中国经济社会的重要组成部分，中国房地产行业未来的总体趋势，同样是从高速增长转向高质量发展，不再过度关注增长速度、企业规模，而是更加关注产品质量、财务质量、经营质量和企业发展的可持续性。

受访行业人士普遍认为，认清这点，房企就要痛定思痛、彻底变革，下大力气探索新的发展模式，" 学会穿新鞋走新路 "，在我国城市化进入新的发展阶段时，更应该顺应新趋势，努力培育新的市场竞争力。

从当下政策来看，国家已经提出许多房地产的鼓励发展领域，这些都是在引导房地产行业和企业发展新业态、产品、服务，探索新模式的举措。

比如，中央多次重要会议中提到的 " 租购并举 "。

一位地产行业分析师认为，对国家住房保障体系而言，" 租 " 和 " 购 " 二者都不可或缺。目前，我国 " 租 " 的发展相对滞后，在几十个核心城市中，伴随大量青年就业者涌入，高质量、稳定、可持续的租赁住房选择，极为重要。

住房和城乡建设部副部长倪虹多次提出，城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程。人口流入多、房价较高的城市，要科学确定 " 十四五 " 保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。

再比如，同样是纳入国家议程的 " 城市更新 "。

王蒙徽在接受采访时说，过去 40 多年的高速度、大规模建设，粗放式的发展积累了大量风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故并发多发，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。

过去，我国房地产 " 旧的发展模式 " 就是不断在新的土地上大规模、产业化地构建新房，导致城市边界不断外延。伴随大规模建设的完成，" 新的发展模式 " 一定会围绕 " 存量资产 " 进行，通过改变存量，创造增量，带来新的活力和发展动力，满足人们新的需求，这正是房地产 " 新的发展模式 " 所要探索的。

此外，伴随着物业管理行业的规模持续提升，" 物业 " 在房地产行业内部和社会整体的重要性凸显。

这也是国家鼓励探索的方向之一。2021 年 1 月，住建部等十部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索 " 物业服务 + 生活服务 " 模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门等等。

细读之下，以上种种文件和政策已经为房地产企业在当下和今后一段时间谋求转型、摸索新的发展模式指明了方向。

" 不同企业可能有不同的战略选择，但无论如何选择，一定要聚焦自己优势区域和能力，不盲目扩张、不盲目多元化、不盲目四处举债。" 前述行业分析师说，最重要的是，一定要摒弃高速增长期养成的路径依赖，真正走上高质量发展的道路，在新的发展阶段不用过去的经验判断未来，要尊重常识，敬畏规则，回归常态。