楼市 2022，放弃任何幻想

嗨，我的老伙计们新年好，我是卢俊

新的一年总是有各种期盼，我也说说我对这一整年的楼市状况，如果我要对我自己说我的看法，我会希望我

放弃任何幻想

未来这一年会怎么样，不如看下过去一年底层最真实的东西是什么

01、预测早就无效

过去一年其实是行业整体的总成交量不错

相比较过去一年甚至还要厉害

一手住宅的成交量达到了 16 万亿，成交面积也达到了 15.7 亿平米，整体的均价换算一下破了 1 万 / 平米

包括市场上的二手房，也是一样，14 个热点城市二手住宅的成交金额也实现了 3.75 万亿

单看数值来看没有任何的异常

和 2020 年比，和 2019 年比，和 2018 年比，不论哪一年不论疫情与否，整体的数字都是非常好的

但是为什么我们的体感会感觉那么难

我甚至在内部会议上和团队说这是我从业以来感觉最难的一年

为什么会这样

因为对于行业本身而言，调控几乎决定了整个楼市的未来

整体的调控频率实在是太过于密集

一个政策管三年的时代早就过去了，2021 年几乎每个月都有新政策，没有政策的楼市反而是一个小概率事件

而且在 2021 年出现大量釜底抽薪式的政策模式，不论是二手房的核验价，一手房的积分制度，土地的集中出让 ……

这些政策几乎是以前没有见过的，甚至推翻了过去所有的玩法

这也就决定了，在未来的时间里，对行业的任何预判都是没用的

因为你预判了行业，却预判不了调控对于楼市的预判

也因为调控的存在，决定了整个行业随时可以进入熔断模式

熔断就在于产业链上的每个环节对于机制的适应都需要时间

在时间的过渡期内，干扰就会客观存在

对于市场而言，下半年的成交量不论一手房还是二手房都有明显的下滑，但是最大的熔断来自企业

那些我们认为很大的企业瞬间变得不堪一击，百强企业在下半年的销售额直接下降了 27.8%

当然销售额下滑倒是其次，更有甚者我们发现原来我们眼中的庞然房企，也变得不堪一击

交付产品品质下滑是其次，也有不少房企已经没有能力顺利的完成社区交付

这就是政策本身在行业内产生的蝴蝶效应，行业的趋势发展，都已经不是我们可以透视的

很多时候甚至连自己眼前的房子后面怎么样很多人都不知道

02、热钱加速撤离

房地产依然是承载着巨大现金流的资金池，但是现实是

那些承载的热钱开始不追捧这个赛道

这件事的存在有各种各样的原因，首先的原因当然是因为三条红线，我们看到了各个银行对于不同档位房企的放贷额度

这张图表可以看到一条非常清晰的鄙视链，你在什么档位能融的钱就是什么规格的

有没有突破的办法，完全没有办法，因为这就是 2021 年的游戏规则

我询问了不少银行的朋友，他们都在拼命的寻找新增机会点，这件事背后是他们比更多的房企已经提前认识到

这不是短期政策，而是长期规则

越早放弃对开发商的念头，是当下最明智的选择

除了银行之外，各个机构对待这个行当的认知也出奇的统一

也在加快撤离房地产

背后的逻辑除了因为三条红线之外，也是他们猛然发现原来房企的抗风险性极差

所有的钱没办法在房企内部进行有序循环，所以他们都选择提前离开

资本永不眠，但资金也最残忍

没有热钱的追捧，开发商就失去了一个宝贵的能力：借新还旧

面对偿还债务，所有房企没有办法依赖增长的规模去市面上融资，只能在自己的篮子里选择筹码用来偿还

这样的转变瞬间也让房企意识到，原来篮子里没有什么筹码

没有热钱的开发商，严格意义上也就是个建筑方

03、存量就是负债

这里你可能觉得我说的是企业，其实我说的是城市

热钱的抽离不是简单的在企业之间的闭环，也逐步的散布到了城市

2021 年我们必须要意识到另一个重要问题，就是有的城市存量攀升到很大的程度

过去五年，有不少城市我们发现，房子怎么都卖不完

统计了 70 个城市整体库存 9.94 亿平米，需要 2.55 年消化，其中 25 个重点城市的库存去化周期是 1.26 年，而剩下的 45 个城市，则需要 5.25 年的消化

这是一个鲜明的数据反差

所有的东西意味着，城市的落差已经变得很大

甚至很多时候大到你可能意料不到

一个简单数字的换算，来感受下城市之间的鸿沟

上海恒隆广场一栋楼的产出就已经超过很多三四线城市年财政收入

我们眼中的一二三四，这互相之间差距不是坡度，很多都是断崖

所以对于一些没卖掉的房子，已经不是我们眼里的卖不掉的时候可以慢慢卖的资产，它很有可能就是赤裸裸的负债

一栋栋没人住的负债

这里的问题当然是复杂的，但是对于很多城市来说他们能抓住的就是开发商

起码要保证在当下市场里开发商拿到的土地能够顺利交付

特别是现在这个市场

如果没有办法交付，也直接导致有一些城市的信用消失

后续的城市发展、土地出让、红利规划都会因此而影响

所以 2021 年一个场景，就是我们看到了城市和开发商之间的脚力斗争

对于开发商的管理，对于预售标准的管理，对于预售价的制定，管理的越来越多越来越密也越来越细

这是一场暗战，甚至可以说是一场明战

因为每个城市都在严选信用房企，因为房企失信直接助推的是城市失信，这是一个地方政府不能输的博弈

04、放弃幻想，认清自己

关于城市，关于房企，关于整个行业，看到的不可预测，对于围观的个体也同样如此

在上海好的房子涨了 15%，差的房子跌了 14%，在深圳好的房子涨了 30%，差的房子跌了 30%

这是一个大家共识的问题，也是很多人都可以接受的结果

但是根本问题在于，大家不知道自己手里的房子到底是好的还是坏的

甚至有更多人知道自己手里资产是坏的，但不知道到底坏成什么样了

我们团队在做一个选题，关于这一年来上海跌得很惨的社区

本来我们觉得这是一个纯理性的选题

但是访谈的时候当中介给我们看一条降价时间轴的时候，我似乎能够感受到房东的绝望

就是当一个人无数次用降价来试探市场，但是市场没反应的时候的，那一种绝望

可能是核验价的问题，可能是学区调整的问题，可能也就是单纯的老破小遇到了淡市

但是很多资产并非好资产的时候，到底有多差，成为了一个无法感知的问题

很多人不是不想把自己的资产换成更好的，更多人是不知道自己手里的到底有多差

不好的资产在过往可能顺风顺水，但是在未来或许就没有那么多的对冲能力

这一年行业的本质告诉我们，预测本身没有意义

哪怕你预测对了，很大可能也只是你猜对的

对于我们而言，预测未来没有意义，但是认清自己很容易

只要你愿意去面对自己

对于 2022 年，如果我告诉自己唯一一句话，那就是：

我会放弃对于未来的幻想，而把视线放在自己身上

我是什么样的个体，我未来会如何，以及我当下的资产又是一个什么样的资产

这是一个好像很残酷也没面子的事情，但是这件事情能保命

最后、

其实对于我们而言，我们面对着复杂无序的行业，过往的经验已经作废，但是未来已经滚滚而来

我们终将和这个时代狭路相逢

面对这样一次相遇，我们甚至不能期待这一路可以一帆风顺，但是我祝愿我的朋友们可以乘风破浪，扬名立万

2022，请往前走，不要在过往过多停留

以上为正文，来自真叫卢俊

ps：文中数据来源丁祖昱评楼市年终演讲