投资房 “折旧费” 的厉害

买了投资房，每年报税时就要计入房产的折旧费，你不算，政府认为你已享受了省税，自动在房产价值中扣去。所以一定要把折旧费放在税表上。我前几年换了会计师，居然有2年没放，几年后我偶然发现，当然可以去要，太烦。

折旧费标准是27.5年，50万的房子，土地如占20%房子价值，房子本身占80%，折旧基数约40万，每年折旧约1万4千，可以抵房祖收入。但是，这省下的税，在你卖房子时政府要拿回来，而且税率就是一个，25%。

50万买进，10年后卖出也是50万，账面上收益为零，如果40万卖出，账面上亏10万。

这是，折旧费就厉害了。10年折旧1万4乘以10，就是14万。你卖出的房子成本价就是50 - 14 =36万。

50万卖出，盈利14万，按25%税率交联邦税3.5万，还好没有资本所得税。

40万卖出，亏10万，但折旧税是独立计算的，这3.5 万过去省得要吐出去。折旧税就是这么不讲道理，亏本把房子卖掉，已经够伤心的，还要交折旧税！

退休了，不想再做 1031 Exchange 了，过去一直做，没注意到这问题。

计算只是说明问题，盈利亏损的数字等，不仔细讨论了。