理性解读房市

这段时间，川普提议了一系列方案去解决房市问题。有人称好，有人不以为意。如何解读呢？

首先，我就按我的笨办法，就是相关性来说说。（注：如果你读不懂我前边所写的帖“渔。简说如何判断投资价值和市场”，那么现在看此帖依然会觉得抽象。）

先说让两房各出资1000亿美元购买房贷证券。目的就是把这笔保证金流入市场。市场钱多了，lender就会更多地放贷（不能不做生意），从供需关系讲，供给越大需方越得利，属负相关，从而把房贷利率降低。房贷利率与房价属负相关且为强相关。即，若能实施，利提高可负担性，利房价上涨。实际操作上有难度，手伸得太长会被反对者打手。

再说不允许大机构购买SFH。目的是把房源留给自住的刚需群体。从相关性解释，提高供给与房价是负相关，即若机构同时把持有的SFH放入市场，房价会跌， 机构不参与高价抢房，房价会稳。进一步解读，提议是限制购买，并非机构不允许持有，所以，并不会多大地影响当下市场。让机构离场的强相关是高利率高持有成本和低房租。

最后说允许401K用于首付。目的明确不赘述。从相关性解释，需求高与房价正相关，买房的人多房价会涨。从可实施性讲，挖肉补疮，对大多收入正常的群体，并无实际好处。但能帮到部分高收入却缺少首付的群体临时过渡，这部分群体不多。所以，这个提议看着好看，实际上只是花架子，政治上可加分。

分析完这些，相信依然有不少网友对市场的感觉很模糊。我猜主要原因是对政府的目的不了解。 正好可以读读“大泡沫不除中国经济稳定发展无望”，不必偏重政治方面，亦可仅从经济角度去理解。衣食住行，战争，瘟疫是政府最基本职能，这是政治角度，而住房的金融属性过重，会影响到经济的方方面面。

我常常对川普提议给出的个人观点是“治标不治本”，其实，这不是我的评判，是老问题了，一直在治，但一直治不好，这是周所周知的，只是对房地产业不熟悉不关心也不多想的新人们不知道罢了。

可是，不能说过去没有发生的事现在和未来永远不会发生，量变是一次次积累矛盾，质变可能在某一天就会发生。当然，这不是我们能左右的事，我们只需懂得这些道理，有应对不确定性的准备，心理层面和经济层面。

中国的问题发生了，中为洋用，就可以懂得政府为何要出手干预。温哥华和多伦多正在发生的事，也可以一窥政府干预的结果。我对这两个城市并不了解，不敢妄议，只能从房价收入比看到房价的不合理性，加拿大政府似乎也是通过释放土地，大量建房来解决供需关系。（注意，加拿大的情况与中国不同，中国是供远大于求，人口萎缩，经济下行---企业萎靡导致失业再影响消费的恶性循环---刺穿了泡沫。多说几句，中国的房市要逆转会非常困难，一线城市最终能站住，二线部分能，其它地方几乎没有未来，只能说可以让未来民众低价享受好住房。但逆转房价很难，多年以后---5年8年吧，一线城市有可能逆转，这依然取决于供需和收入，这是与房价最强正相关因素。而多温两市并没有供大于求的问题而是相反，目前也没有经济问题，仅仅是一个挤泡沫的过程，还有未来。只是这个过程会让投资人痛苦，会有一部分人资产受损。）

最后，如果上边的道理和逻辑清晰了，就可以大概知道自己处于什么环境中。美国房市基本面是健康的，目前房价收入比大多在合理安全区，可负担性快速变差，是因为利率与持有成本随通货膨胀快速大幅提高的原因。政府目前就是在两个死结里寻找解决办法，要打通胀又要降利率，并要顾及连带的负作用，肯定不会是一条好走的路。我们只能随波逐流。有些供需严重失衡而导致的房价收入比进入危险指标区间的城市地区，才是政府要下手的目标，这些城市地区，会在一些手段中受到一些冲击，多强多大，目前尚不可知。记住，当政府干预，并不是站在地主这一面，而是站在广大民众那一面。这很残酷，但也是不得不直面的现实。

今年房市上半年大概就是这种冰冻天气了。下半年可能会出现一些变化，目前不好说。拖得越久，房市承压也越大。明年有可能春暖花开，再经过夏芸，便有秋收。但经济的周期，不似地球上的四季，日子一到季节转换，更像是“三体”里的乱世纪。