请教各位大佬

各位大神，新年快乐 ，可我实在快乐不起来。我不经常上来， 也不是个称职房东。有个自住过的房出租。现在遇到麻烦。请教大神们。
我的租客是退伍军人年轻夫妇带一个2 岁女儿。12/18 发短信给我， 说他们身体不适， 在主卧室窗户边上还有主卧浴室里有 mold。他们问，可不可以他们出钱做mold test。 我们晚上马上回复约12/20 周日去看一下。需要做， 我们出钱做。我们去看过后， 没有看到任何mold， 她都清理了，只感觉2nd Bathroom ceiling 很多moisture。道听途说很多抱怨mold 的麻烦。马上约了certified 公司来test. 之前GPT searching 三家公司， 其中一家也是她选的。双方都满意。约好但下雨不能做， 最后是12/29 做得， 现在结果出来了， mold含量超标， 不适合居住。初步判断是reef leaking。 马上通知HOA， 隔天就有reef 公司人来看， 确实有漏， 铺了雨布， 因为最近连续下雨。
我们今晚发了email offer 给租客。either 退这个月租金， 他们move out 他们自己住处， or我们找旅馆让他们暂住。同时找人来修。 我们先口头沟通的时候， 他们说他们有地方去， 我还offer他们 deposit full refund。Jan rental full refunds.
问：
1）除了这些我们还需要做什么给房客？
2）他们今后会不会因为身体缘故， 再告我们的可能性多大？
3）最后需要怎么写协议条款， 这样以后不因此事再争执
3）mold是漏雨造成的， HOA 说只修外边， 那里面的霉直接是漏雨造成的。怎么和他们deal？
4） 我有没有可能碰到敲诈的？
谢谢各位指导