潜在风险

在我的心里，购买商业物业最大的潜在风险是空置，在这个规模，cap rate 差个1%-2%并没有特别大的区别。要知道cap rate在空置时候就是个摆设。

当市场好，一切都没有问题，就算租客没有经营好出现问题，房东也能及时止损并找到下一个租客。

当市场不好的时候，房东容易panicing。举例，疫情期间，你手里物业的几个餐厅付不出租金，要求你延付6个月，你是直接把他们赶走还是给他们时间？如果赶走，疫情期间什么时候能有下一个租客进来完全没有时间；如果延付，那你这几个月的nnn，房贷从哪里出？如果6个月后疫情依然，你是继续延还是赶走，继续延的话你能撑多久？什么时候是个头？

再来，一个公司在市场不好的时候缩减支出搬走了，4个月没人租，终于有一个公司出了一个低于市场40%的价格，租约5+3(tenant option)，每年租金涨3%。你是租还是不租？我这边有实例，我们在看的一个shopping mall，位置非常好，但是有几个大租客是15年的租约还剩12年，租金差市场至少30%，虽然有好的potential，那还要等10年才能变现啊。。。最后只能不买