投资小商产之插播一个风险控制

投资小商产之插播一个风险控制

也算是跟水鸭子讨论。 他的提醒是对的。 我的前几篇包括选址， 租客， 租约都提到了各种风险控制。

对我来说， 地址最重要， 我可以牺牲cap rate， 就是现存的现金收入。 地址好的话， 疫情最严重的20年， 我也很顺利的卖出一个商产， 回来抄的民居的底。 因为商产的cap rate 没变，所以我可以赚一点卖出。 

其次是租约， 我一般只选择有信用租客的corporate lease, 偏好大公司租客， 信用a or a+.

对没有上市的租客， 像chickfila 这种也是安全的。

对小的租客没有信用的非常小心， 要多方验证他的信誉。必要时要求个人财产warranty. 另外这种地址是第一位重要。 能够保证租不出去的话也比较容易卖出去。 怎么知道能够卖出去， 这就回到了我第一篇讲的选择地址。 

举个例子， dennis 如果是餐馆个体经营的租客来牵租约， cap rate 就要比corporate lease 高1到1.5% point . 这个数字就显示了风险。 

所以其实一切数字都有底层逻辑支撑。  作为投资人的个体， 做好市场研究， 选好自己的路， 知道worst case 怎么应付就好。 投资没有100%安全的， 只能把自己能控制的部分做好。 

怎么找到远超市场收益的项目？ 只能说如果你在市场上时间够久， 跟有些大broker 关系够好， 有时候老天会慈悲一些给你一些比较好的机会。 后面也许会写到一些这方面。