投资小商业地产 - 选址赚到钱

话题有点大， 想到哪写到哪。

从投资安全的角度讲， 我觉得商产位置最好的是治安好区，人口稠密且 infill location Hard-Signal Corner，并且路上的车流量要大。

这些信息一般om 第一页会有highlights。 median household income 和 犯罪率要自己查一下。 

如果你观察一下， 这种位置一般是大加油站或者汽车维修店。 麦当劳 in and out 这个级别的也有一些。 小的mom and pop 是占不到这种位置的。 

这种位置租客跑了，不太担心租不出去。 当然如果像芝加哥南区 oakland 一些烂区商家跑的太厉害了

其次会看地有多大， 地形规则吗？目前的zoning 是什么？以后或者现在已经有zoning change可以做高级一点的开放吗？像前段时间看的一个南加大学旁边的快餐店，cap rate 不高， 但是很难得在市区有超过半亩地可以开发成高层建筑， 所以这个店是加价卖出的。 还有一个例子是一个快餐店的停车场拿出来卖， 因为周围是新开发的condo and office, 后来差不多是double 要价卖出的。 

这个过程里地址有没有easement/ingress/egress很关键， 曾经有块很好的平地， 因为中间有给邻居的ingress/egress拿不掉， 严重影响了开发商的

出价。一大块平地可以盖一个楼， 比分开盖2个小楼对开发商来说成本会小， 售价差不多的情况 他们的出价就反应了这个成本差距。 

对快餐店来说， 有没有drive through 很关键， 快餐店生意高达60%-70% 从这边来。 现在的dutch bros 和一些新的星巴克店面很小， 就是在count on drive through 了。 尤其现在很多城市不批drive through lanes， 那么现在有这个的店址就很估计好。 

如果一个商产的地钱可以卖出来大部分的买价， 或者超过买价， 那我觉得这是最安全的投资， 一般这种情况就不再纠结cap rate 或者租客什么的。 

如果找不到上面这种赚快钱的地， 能不能很快re-tenant 就是下一个重要的考虑。 比如carl's jr denny's 占地比较大， 还有drive through, 就很容易再出租给chickfila 

再比如如果停车场很小， 那么重新出租给幼儿园或者餐馆就有问题。

如果你的邻居是加油站或者洗车店， 干洗店， 尤其是老店，大概率要考虑环境问题。新一代已经好多了