地主手册之房租篇（征求意见稿）：如果房客晚交房租，暂行处理办法如下

1. 如果是初犯，短信提醒。如果房客提供合理解释并且补齐月租，视情况而定收取或免除late fee。对于首次违规，我会免除。

2. 如果房客确有收入方面的问题，经过严格考察，慎重考虑，可以同意房客分两次付清房租，比如月初一半月中一半等。此举仅适用于靠谱的老房客（超过一年），不适应于新房客（签约未满一年），除非在签约的时候就同意。

3. 如果房客提前通知不能及时支付房租，视情况而定来处理。对于老房客，我一般都会同意，除非房客以前有其他情况。另外首次通知也会被批准，也不会要求付late fee。除非出现以下情况发Eviction Notice。

4. 房客欠租，并且不能提供合理解释并及时补齐。按照所在州的租赁法规，及时发送Eviction notice。在田州，14天notice。但对于累犯，7天notice。在Evicton notice 内列出所欠房租和late fee。用Priority mail或其他方式发出并且发邮件附上E-copy。现在很多法条认定邮件的法律效力，双保险。在Eviction Notice期间（比如14天），租赁关系的存在与否由房东房客的行为决定。 

5. 如果房客收到Eviction notice 之后马上采取行动补齐房租和late fee，给与鼓励，希望以后保持正常的关系。Eviction Notice 结束。

6. 在Eviction notice 有效期间如果房客支付了部分房租，视情况而定采取行动。因为如果接受了部分房租，法庭会视为房东已经同意继续维持租赁关系，Eviction Notice结束。房东如果决意要上庭，必须采取行动退还这部分房租。

7. 如果房客收到Eviction notice 之后没有及时采取行动不交房租和late fee，租约变为无效。到期之后尽早去法庭递交Eviction 申请/Detainer Warrant。注意填表的时候要问清楚。一般来说要求possession only最快最容易处理。如果写上Possession + 欠费, 有可能把时间拖长（我所在的县法院）。我这次就犯了错误，结果耽误了三个星期，而且还要去法庭重新填表申请Eviction。受了二遍苦。

8. 递交Eviction 申请后如果房客支付房租，不会影响法庭的决定。

9. 法院收到Eviction 申请之后，会安排警察上门贴通知（中田州要2-3个星期）。收到通知后房客如果暴跳如雷，实属正常反应，不必理会。作为原告，需要按照州租赁法规准备上庭的材料，包括但不限于租赁合同，付款的记录(ledger/走账记录，银行账单等），过往沟通记录（邮件，txt message等）和其他（比如照片如果是房客有其他违规行为等）。

10. 如果已经获得开庭日期，恭喜。如果没有，房东需要跟进，直至获得为止。

11. 开庭日，带上材料，别迟到。法庭会点名，然后按点名次序询问双方主张然后判决。我所在的县法庭会有调解员出席，法官会建议双方考虑调解，双方都必须同意才能调解。我作为房东会尽量同意调解。

12. 如果房客没有出席，房东赢得案子。之后房客有10天申诉（我所在的县法院规定）。申诉期过后，打电话给法庭确认，然后就可以去法庭申请收房/witt of posession。法庭收到之后会安排警察上门贴通知。内容应该是房客需要马上搬出云云。到了这一步，大局已定，多数房客应该会理性对待。如果房客联系房东发泄怒气，实属正常反应，不予理会。房东应该保持克制，不进一步激化矛盾。

13. 警察上门贴通知以后，警长办公室会通知房东约时间执行。具体时间由经办警察和房东共同决定，宜早不宜迟。警察会建议准备足够的人手（我的县法院要求有4个成人到场）和材料(大垃圾袋若干等）。执行日期不必通知房客。我最近的案子由于法官询问，房客知道了执行时间，提前安排搬家公司。但是警察感到意外，因为一般来说房客不应该知道（也许以前有房客会暴力抗法？）。

14. 警察到场后，先确认房东团队人数符合要求，然后去敲门。房客应该在半小时之内离开房屋，之后房东团队进去把东西搬出来放在前院。搬家过程痛苦而漫长。之后应该更换门锁。

15. 执行完毕后，房客的物品按照法律要求保留一段时间（中田州是48小时），之后剩余物品由房东处理。

16. Eviction 流程结束。