按比例分配增值免税。

比如你自住了18年，出租两年，增值二十万。

那么平均每年增值一万，18年自住增值的18万不用交税，出租两年增值的两万需要交税。

但是如果你换了房顶，花了1万七，那么只剩下三千需要交增值税。