从德国房地产的市场周期来看，现在确实不是买投资房的好时候。但在柏林买刚需的自住房，长期来说是不会错的。

德国的房贷利率已经是升息前的三至四倍，但房产的价格依然坚挺，没有相应的做出调整。特别是新房的价格，由于受成本的影响，反而稳中有升。倒是有些高能耗的旧房的价格受新能源政策的影响，已经有了20-30%左右的降幅。

前几天和交往多年的银行顾问聊了聊，问现在是不是到了继续买投资房的好时候。他的意见是，买投资房的话，建议再等等看。

他的大多数卖房的客户还是抱着可以用升息前的价格卖房的执念，认为降息会继续，市场购买力会回升。而银行方面认为，房贷利率确实可能会继续下降，但由于受通胀的制约，不大可能再回到以前低于1%的水平。德国经济明显已经进入衰退，制造业产能过剩，大厂裁员不断，加上川普上台后即将带来的高关税壁垒，对德国经济会带来更多负面的影响，未来的不确定性增加。

基于现在的房贷利率，房价和租金情况，在慕尼黑周围，投资房大概需要35%-40%的首付现金流才能打平。

新建房的数量断崖式地萎缩，而人口继续向大城市集中，慕尼黑地区的出租住房市场明显供不应求，估计柏林会更严重。从供需关系上，房产在慕尼黑和柏林这样的大城市长期来看还会继续是稀缺资源，长期看好。

至于其他网友提到的投资美股和美债相对的高回报，个人觉得这种比较是忽视了风险的差异。美股和美债的不确定性远远超过了在柏林买自住房的不确定性，两者没有可比性。大多数投资人还是沉浸在美股过去百年的高收益，而忽视了风险的变化。现在的美国和二战后的美国其实是完全不一样的，这次政府选举已经完成了从极左往极右的大转弯，加上财政赤字的不可逆趋势，其不确定性在增加。这种不确定性的变化必定会反应在金融市场的波动和收益上。

我虽然也投资美股和美债，但还是抱着非常谨慎的态度。大多数网友对美股和美债太乐观了，不是一个好兆头。