请教一下关于投资房置换的问题

关注这个坛子已经很多年了，收获良多。坛子上的人都很热心，在看别人的发帖疑问过程中我也学到了很多东西，也是这个坛子坚定了我继续投房子的信心。

最近遇到一个关于出租房置换的难题，问了身边一些人的意见，大家也都给不了太多信息，想来坛子上请教一下各位大拿们，第一次发帖，我尽量表述清楚。

几年前从DC搬家到中部，在北维州有个condo一直在出租，因为地点好非常容易出租，10年了没有空置过，住的租客都是年轻的高素质专业人士，很容易打交道。当时买的时候20万，现在同个小区同户型大概卖30万，还剩10万的贷款。HOA每月400（HOA包了大部分utilities），每月租金1750，打平。租售比不好，但平时基本上不需要管也没有什么维修。一直有点想卖了但一直有点点犹豫，因为是自己的第一个房子，有点感情。

现在家附近有两个duplex，都是上下各一个3b/1b的unit，都是要价550k，租给旁边大学的学生，大概租$4200左右，地税一个3600一个4000，owner付水和垃圾，卖了几个礼拜，估计可以再压价。旁边大学是私校，学生都有钱，学校旁状况好的单元挺好租的。但是我们现在手头没首付，想来想去可能只能卖了那个condo做1031置换。Condo的租约10月底到期。如果现在卖的话，提前一个月跟租客商量看她愿不愿意提前搬走，加上简单装修刷漆（厨房前几年装修过），时间会拖很久。不知道怎么样可以衔接这边的买房？我的agent建议我跟seller谈一下，加个contingency，看他们愿不愿意等。之前看房的时候seller agent在场，他当时表示都可以商量。但我心里没底，不知道这种contingency是不是seller之后就不能接其他offer了？我也没有1031的经验，是应该找卖房的州的1031公司还是买房的州？另外需要带这样的contingency是不是价格上就比较难压价了？这两个duplex都是同一个owner，他在附近还有一些三单元也在卖，年初也卖了几个，感觉就是批量在出清存货。

问题比较多，先谢谢大家！！