瞎说美国民居市场当前的形势

地产是有周期的，但不同地域的周期是不一样的，我曾经写过次贷危机周期无意间跟跑的经历：

 不经意间跟着地产周期遛了个弯

具体说，西部尤其是加州，是周期的引领者，其它地区相对滞后。

先说说次贷危机那个周期。

2012年加州内陆的房价，不到两年几乎翻了倍，而佛州和美国中部尤其是中西部的很多地区，2014年房价还没起来。佛州是在2016年大批银行房被处理完毕后，2017年房价才开始强势反弹的。到2018年，加州湾区的房价已经到了局部高点并开始了小幅回调，而其它的地区却仍然是热火朝天。从疫情开始，以前增长缓慢的佛州和Idaho等州开始强势发力，最后连房价很少上涨的中西部地区也开始补涨，反而成了最热门的地区。

从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：

可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。

如果再参考上述表格的最后一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地区房价都在反弹，甚至有很多地区已经达到新高。

大约一年前，我曾经写过一篇文章，当时我预测这次房价调整可能已经过去，佛州和中西部可能会逃过一劫，当时我并不了解新建房库存的情况。现在看来，南部的一些地区，包括佛州的一些地区，以及德州的Austin等地区，的确存在着暂时的过建现象。南部过热的这些地区，周期的魔咒最终还是无法逃脱，只是又迟来了一步。

这是美国最大的100个都市区，过去1年（第4列）和过去5年（第5列，以次排名）库存增加百分比（数据来自于realtor.com）：

	Metro	State	202306~202406	201906~202406
1	Lakeland-Winter Haven	FL	67	53
2	Austin-Round Rock-Georgetown	TX	32	41
3	Colorado Springs	CO	54	31
4	Memphis	TN-MS-AR	53	25
5	San Antonio-New Braunfels	TX	49	24
6	Spokane-Spokane Valley	WA	39	23
7	Palm Bay-Melbourne-Titusville	FL	80	20
8	McAllen-Edinburg-Mission	TX	52	18
9	Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach	FL	63	13
10	Cape Coral-Fort Myers	FL	70	12
11	New Orleans-Metairie	LA	29	12
12	Tampa-St. Petersburg-Clearwater	FL	93	11
13	North Port-Sarasota-Bradenton	FL	80	9
14	Orlando-Kissimmee-Sanford	FL	82	8
15	Denver-Aurora-Lakewood	CO	78	8
16	Boise City	ID	18	2
17	El Paso	TX	35	1
18	Jacksonville	FL	70	1
19	Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin	TN	20	-1
20	Ogden-Clearfield	UT	13	-4
21	Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach	SC-NC	66	-6
22	San Francisco-Oakland-Berkeley	CA	40	-6
23	Dallas-Fort Worth-Arlington	TX	52	-7
24	Tucson	AZ	66	-8
25	Phoenix-Mesa-Chandler	AZ	56	-8
26	Omaha-Council Bluffs	NE-IA	34	-9
27	Oklahoma City	OK	39	-13
28	Augusta-Richmond County	GA-SC	36	-13
29	Houston-The Woodlands-Sugar Land	TX	40	-15
30	Seattle-Tacoma-Bellevue	WA	62	-15
31	Birmingham-Hoover	AL	40	-15
32	Salt Lake City	UT	26	-17
33	Urban Honolulu	HI	35	-19
34	Des Moines-West Des Moines	IA	26	-20
35	Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach	FL	68	-21
36	Portland-Vancouver-Hillsboro	OR-WA	35	-23
37	Tulsa	OK	32	-26
38	Wichita	KS	26	-26
39	Columbus	OH	32	-27
40	Charlotte-Concord-Gastonia	NC-SC	49	-28
41	Raleigh-Cary	NC	40	-28
42	Greenville-Anderson	SC	33	-28
43	Kansas City	MO-KS	24	-30
44	Knoxville	TN	69	-30
45	Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta	GA	59	-30
46	Indianapolis-Carmel-Anderson	IN	29	-30
47	Riverside-San Bernardino-Ontario	CA	44	-33
48	Durham-Chapel Hill	NC	29	-33
49	Little Rock-North Little Rock-Conway	AR	63	-34
50	Sacramento-Roseville-Folsom	CA	46	-34
51	Columbia	SC	43	-34
52	Winston-Salem	NC	37	-35
53	Baton Rouge	LA	34	-35
54	San Jose-Sunnyvale-Santa Clara	CA	54	-37
55	Stockton	CA	67	-37
56	Greensboro-High Point	NC	41	-37
57	Minneapolis-St. Paul-Bloomington	MN-WI	22	-39
58	Dayton-Kettering	OH	49	-39
59	Bakersfield	CA	34	-40
60	Los Angeles-Long Beach-Anaheim	CA	37	-40
61	Louisville/Jefferson County	KY-IN	29	-41
62	Milwaukee-Waukesha	WI	21	-41
63	Buffalo-Cheektowaga	NY	10	-42
64	Fresno	CA	38	-42
65	Pittsburgh	PA	14	-42
66	Albuquerque	NM	46	-43
67	San Diego-Chula Vista-Carlsbad	CA	73	-43
68	St. Louis	MO-IL	21	-44
69	Richmond	VA	40	-44
70	Las Vegas-Henderson-Paradise	NV	-30	-44
71	Madison	WI	37	-45
72	Washington-Arlington-Alexandria	DC-VA-MD-	27	-46
73	Charleston-North Charleston	SC	50	-46
74	Toledo	OH	4	-47
75	Boston-Cambridge-Newton	MA-NH	23	-47
76	Grand Rapids-Kentwood	MI	27	-47
77	Cincinnati	OH-KY-IN	30	-47
78	Oxnard-Thousand Oaks-Ventura	CA	57	-48
79	Detroit-Warren-Dearborn	MI	10	-48
80	New York-Newark-Jersey City	NY-NJ-PA	3	-51
81	Portland-South Portland	ME	40	-55
82	Philadelphia-Camden-Wilmington	PA-NJ-DE-	11	-55
83	Cleveland-Elyria	OH	6	-57
84	Rochester	NY	3	-57
85	Poughkeepsie-Newburgh-Middletown	NY	12	-58
86	Akron	OH	5	-58
87	Harrisburg-Carlisle	PA	23	-59
88	Baltimore-Columbia-Towson	MD	29	-60
89	Scranton--Wilkes-Barre	PA	19	-61
90	Worcester	MA-CT	25	-62
91	Virginia Beach-Norfolk-Newport News	VA-NC	28	-63
92	Springfield	MA	22	-63
93	Providence-Warwick	RI-MA	23	-64
94	Chicago-Naperville-Elgin	IL-IN-WI	6	-65
95	Syracuse	NY	0	-65
96	Allentown-Bethlehem-Easton	PA-NJ	19	-67
97	Albany-Schenectady-Troy	NY	11	-68
98	New Haven-Milford	CT	11	-72
99	Bridgeport-Stamford-Norwalk	CT	3	-78
100	Hartford-East Hartford-Middletown	CT	6	-78

数据显示，跟5年前（疫情前的正常状态）相比，美国最大的100个都市区中，只有18个现在的库存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。

整个美国，现在的库存仍然比疫情前的5年前低了30%多。

而与一年前相比，库存却是大幅增加，这是一年库存百分比增加最快的前30：

从中，可以大约预估出哪些地区存在着较大的下行风险。如果1年和5年的库存增加百分比双高，下行风险就可能比较大。

下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常，但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（尽管这仍无法与次贷危机时超过130个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。

自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。

以下是我shameless的水晶球。

美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，尽管短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。

一孔之见，一孔之见，一孔之见，若听信瞎掰上当受骗，我不认账，哈哈！

建宁   2024/7/13