NNN 做 value add 不容易，不做 value add 的话

增值非常有限，风险又大，长期回报率不如住宅。商业地产里长期回报最好的是公寓楼和 self storage，这两种地产都不是 NNN, 为什么它们的回报率最高呢？因为租金不受租约限制，不怕空置。NNN 要实现高回报率，只能买空置的很便宜的地产，然后租出去，但是这种操作难度大，银行还不给贷款，不能利用杠杆，还需要运气，大部分人不知道怎么找商业租客，还有 tenant improvement 费用，一般这种都是众筹集资操作的，不适合个人投资者。如果买现成的 NNN, 就是每月有现金流，升值比较慢，碰上加息，空置这种情况，房子的贬值可以抵消多年的现金流。很多投资人只要租客还在，就没有意识到这些风险，房子不像股票每天的价格变化都看得见，房东看不见市场的价格就眼不见心不烦，房子贬值了也不知道。