买房时机已过，2011房价将下跌

刚才看到2月7号欧洲日报发的法国房产经纪人联合会（FNAIM）的文章，预计2011年房价将继续上升10%。我的判断相反，2011年房价将持续下跌。我建议计划买房的朋友在11年不要着急，耐心等到2012年春夏之后再看情况。

09年和10年，我劝很多朋友买房，并且反复告诉他们，不管自己需不需要住，一定要买先把房子买回来再说。在09年我说，最好的买房时机是在10年3月之前，10年我说，在年末之前买房都不会吃亏，房价利率双双低，怎么买怎么划算。身边几个朋友去年买了自住和投资房，我自己也买了两个白菜房。说实话，真是太便宜了，便宜得自己都不好意思。那个地段，07年08年60-70米的公寓基本都在16-18万。09年末跌到12，13万，10年秋冬天回升到13，14万。我10万整买了一套内部很烂的房子，自己搞了全部装修，13万6买了一套装修很好的房子，都是20年100%贷款，租金基本上接近月供的两倍。

最近一段时间我给朋友们的建议是，买房时机已过，等待房价的进一步下跌，2012年夏天之后再买房。

从10年3月开始的房价回升，今年不会持续。2011年将是一个房价持续下跌的年份。

法国房价2008年5月达到峰值。之前，2000-2008基本上每年增长10%。我看到的数据是03年14%，04年15.5%，05年10.9%，06年7.2%，07年3.6%。 08年进入下跌周期，跌了6%，09年跌了17%。08年交易量跌了15%， 09年跌了40%。10年3月开始反弹，到年底房价反弹了8.7%，交易量猛增35%。

问题在于：房价会不会直接这样涨上去，形成彻底翻转？

我认为不会。

历史上的任何一次经济危机或股市灾难，从来没有发生一次性的V型反转。股市的历史数据很丰富，一看就知道了。房市的数据和趋势不如股市那么便利清楚，但曲线趋势基本相似。　

我认为2011年到1012年夏天，房价可能会跌到2010年初的低点，形成双底，然后缓慢震荡上升年；更大的可能是进一步跌破2010年初低点，继续下跌。2008年5月的高点和2011年1 月的高点形成头肩顶，从现在开始1年半到两年时间，曲线穿越2010年初低点之后，再跌5-10%，然后再回升震荡。

这两个走势都很有可能。但房价在2010年的基础上继续上涨，我感觉基本不可能发生。

2010年房价反弹，有三个原因：

第一，买方的存量积蓄到了一定水平。08年5月房价一路跳水，一年半时间里百分之20、30一口气跌下来，有意买房的人满心欢喜，一直在等待低点的出现，只要有一点稳住或回升，搁置了两年的买房计划的一下就会冲出来，构成了10年成交量上升和房价的反弹。

第二，利率的下调非常给力。08年6月的时候，meilleurtaux发布的20年最佳房贷利率是4.9%，到10年秋天，一口气降到3.4%。借银行150k,  08年每月要还981元，2010年借每月只要还870元。总借款成本从85.6k 降到了58.9k，下降了30%。这时候再不买房，那实在是银行白送钱，自己不要。 

第三，08年秋天开始，各种优惠政策力度非常大。一个朋友去年春天买了自住房，光减免增值税、免交易税，double零利率贷款、利息免税等等，就比正常交易少了省了17%的钱。 这些政策对买房人的刺激非常大。 这又是政府白送的钱，不要白不要。

这三方面的原因，造成了10年房价的凶猛反弹。

以上三方面的因素， 2011年都不复存在。

政府所有的优惠政策，已经在10年底全部结束或取消。1月末，贷款利率开始明显上升。我刚去meilleurtaux看了以下，20年最好的利率已经到了3.85%，1月中旬我回国之前，我看过，是3.5%，这个利率维持了好几个月。现在的利率上升，不是一天两天的事情，它是一种长期的趋势，一般总会维持几年。也就是说，为时2年半的减息周期已经结束，法国开始进入了加息周期。加息将会是常态，每几个星期几个月会来一次，直到两三年后下一个平衡点出现。

同时，在消化了积压了两年的买房冲动之后，11年的购买意愿将会减少很多。在法国这样一个人口萎缩老龄化严重的国家，不能指望交易量每年上涨35%。

加息可以多说两句。我1月份回国的时候做机场大巴，票价是33欧，以前是30欧。超市里，我常买的一打鸡蛋，以前是1.18欧，现在是1.36鸥。我常买的盒装面包，以前是1.60欧，现在是1.68欧。水电气费用从去年秋天就大幅上调了。从趋势上看，食品和日用品价格还得继续涨下去。法国虽然是一个发达国家，但老百姓收入相对很低，有相当比例的人拿的是最低工资，领退休金的老人的比例也很大，另外，还有8-10%的失业人口。 对于这些人，食品和日用品价格的上升对生活的影响非常大。法国人又有闹事的传统，有事没事都要游行示威打砸抢，老百姓买不起面包，自然要跟政府算账。政府也很吃着一套。于是提高利率以求降低通胀就成了政府的必然选择。在前面两年猛发货币，今明两年全球性通货膨胀的背景下，房贷利率增长到5%或者6%，不会让人感到惊奇。利率长期上升，日常支出持续增多，对收入有限的法国大众来说，有能力有意愿贷款买房的人，一定不会增多。

周五看到消息，美国的两房要倒了。过去两年里，两房在政府的支撑下，对银行和市场的直接财务冲击应该已经消磨的差不多了。但如果他们彻底倒掉，对银行和房地产金融的心理冲击仍然会很强烈。银行必然进一步严格贷款资格审查，造成房贷量进一步减少。

这些因素都将造成房价的急速下跌。那么，价格曲线头肩顶也就成为必然。去年房价持续上涨，趋势很美，但很遗憾，我们当前正处在肩膀的最高点上，拐点一两个月之内马上就会出现。我估计，下一个低点将在12年春夏之后产生，将会低于10年初的低点。届时，我们一起出手买房。

 

青铜骑士

2011．2．15

 

 

所有跟帖： 

• 那能分析一下新加坡的吗？现在能买吗 -天然妈- ♀ (0 bytes) () 03/05/2011 postreply 07:24:27