萬科降價9億售地償債 經濟學人：突顯中國地產業慘狀

2024/05/20 06:47  

萬科18日掛牌求售深圳土地，起價比購買時降了9億人民幣。（彭博資料照）

〔編譯魏國金／台北報導〕《經濟學人》指出，過去幾年，中國科技重鎮深圳的土地漲翻天，然而當房地產巨頭萬科18日出售一塊1.9萬平方公尺土地時，起價比7年前購買價砍了9億人民幣（40億台幣）或29%。該銷售充滿絕望氣息，萬科被迫拋售資產來支付不斷累積的債務，其困境是中國房地產業惡化的另一跡象。

文章說，中國的房地產危機已進入第4年，期間全球負債最大的建商恆大集團2021年倒閉，曾是中國最大開發商碧桂園2023年也步上後塵，然而萬科不同，國有深圳地鐵集團持股25%，使其比民營同業更容易取得國家資金，去年萬科被列入「優質」開發商名單，中國政府鼓勵銀行提供相關建商貸款，儘管如此，萬科仍缺乏資金支付部份債務。

因此投資人高度關注萬科及其籌資能力。今年第1季萬科虧損17億人民幣、銷售年減43%。萬科負債3200億人民幣，其中310億債券明年到期，如果萬科違約，對國資背景開發商的所有信任將化為烏有，投資銀行「傑富瑞」（Jefferies）分析師報告說，萬科違約恐「壓斷中國的脊樑」，導致對國家的信心消失。

然而，土地儲備價格的快速下跌或許讓中國決策者更加憂心。萬科深圳土地的銷售起價為22億人民幣，而該公司2017年以31億人民幣買下該地。頂級地段土地價格大幅走跌令人震驚，特別是因為總是上漲的拍賣底價已形成中國房地產的支柱。

根據澳盛銀行資料，中國大型開發商持有的土地儲備約20億平方公尺，相當於斯洛維尼亞的面積，然而這不包括無須揭露相關訊息的未上市公司持有的土地。

過去，這些空地的價格年年上漲，推升相關公司的資產價值，也因為土地價格走高，開發商通常會持地多年，並以越來越有價值的土地作為抵押，取得銀行貸款，然後利用貸款購買更多土地。

2020年中國政府遏止此無限增加的槓桿，引爆房地產危機，2021年當土地價格停止上漲，銀行開始質疑作為抵押品的土地真正價值，而隨著開發商取得的資金減少，購買的土地也越少，導致地價下跌並引發中國經濟難以擺脫的下行週期。

文章說，難以評估中國房地產的情形有多糟，因為多數的土地儲備仍掌握在開發商手中，只有在罕見案例，比如萬科售地，外界才能一窺中國地產業面臨的腥風血雨。