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终于还是选择了通胀去库存 

2024-05-10 17:23 

发布于：北京市

省流版：

• 管理层正在全面放开楼市的限购等调控政策
• 本轮楼市调整是主动去杠杆，目前去杠杆已经接近尾声
• 通缩会是灾难性的，通胀是必然的道路
• 本轮通胀从公共事业等必需消费品开始推动
• 随着全面放开限购和通胀的进行，楼市有望在未来几年见底回升，一线城市会更早见底回升，跟美国的QE一样

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近期楼市的政策非常密集。

我们来捋一捋。

5.1节前最后一天，高层重提楼市去库存。

紧接着就是一线城市放松限购，二线城市陆续彻底放开限购。

北京、深圳非核心区放松限购，定向促进新房销售；杭州、西安、成都、南京等二线城市都彻底放开了。

其实还有一些不太引人注意的消息更应该重视：

部分城市的水电燃气开始涨价，高铁开始涨价。

公共事业涨价，表明了通胀开始了。从最基础的生活必需品开始涨价，整个社会成本会被抬高，将带来物价上涨。

天风证券做了测算：国内多地上调水电燃气价格，6%的平均价格上涨能拉动CPI和PPI分别上涨0.3个和0.7个百分点。

这两年的利率已经很低了，人民币偏软，市场上的钱已经足够多，甚至出现在金融系统里空转，但CPI一直起不来，经济面临通缩的风险。

最终，我们还是选择了强行推动通胀的道路。

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这两年，无论是CPI还是大家日常的消费感觉，通缩是真的来了。

楼市去杠杆导致出现债务危机，财富缩水，消费降级。而中国产能过剩，工业品的价格都在下跌，比亚迪汽车大幅降价就是代表。

房价下跌并不意味着其他消费能顶上来，今年房地产销售预计比历史高峰年份额要低10万亿以上。

而五一黄金周国内旅游总花费1668.9亿，按可比口径较2019年同期增长28.2%，但实际上今年比2019年多了一天假，而且2024年的人均花费只有2019年的75%！

我自己的亲身感受，近几年吃过的几家中端餐馆，今年明显下调了价格；盒马也开始在线上打折了，消费降级处处可见。

接下来，要么就是继续通缩，要么就想办法通胀。

日本当年楼市泡沫破灭后，选择了通缩的道路。

1990年东京的拉面800日元一碗，二十多年不仅没涨，反而还降价了。

日本直到2012年，安倍上台后，开始搞安倍经济学，就是大量投放货币，日本央行甚至实施了负利率，才慢慢走出通缩。

东京的房价在2023年才创出新高，时隔32年，人生有多少个32年呢？而且日本其他城市的房价仍然没有创出新高。

如果参考日本房价走势，从投资角度来看，很可能以后整个北方只有北京的房子能创出新高。

日本的房价跌了20多年，经济上是失去的30年，这就是通缩的后果。

要么就是通胀的道路，美国的量化宽松QE，08年一次，20年一次，到现在美国的通胀还很高，但经济较快就走出了低谷。

走通胀的道路，用天量货币稀释债务问题，美国房价花了6年时间见底，纽约、洛杉矶这些大城市更早见底。如果类比的话，那么预计一线城市也会早于全国楼市见底。

3

大家发现没有，本轮中国房地产危机，救市小政策不断，但没有像08和15年时不遗余力的全力救市去库存。

管理层看起来定力非常好，舆论喊得再厉害，也没有乱了节奏。

因为这波楼市危机是有计划的在拆雷，主动爆雷，主动寻求经济转型。

政策长期目标是去杠杆的同时完成经济模式转变，也就是抛弃土地财政，转型为创新和服务为核心的高质量发展。

因为管理层明白，无论从杠杆率、城镇化率还是老龄化的情况来看，房地产再也不可能重回巅峰，旧模式必须被打破，区别就是主动是被动的。

但去杠杆的底线是房价下跌、销量下跌，风险不能蔓延至国有金融系统尤其是银行。

标普测算，若今年销售额再降30%，各类所有制样本房企均偿债能力不足。但今年前四个月，房企百强的销售额同比降低了46.8%！

大量理财公司、中植系等破产都没问题，四川信托破产，北京信托爆雷，平安信托爆雷，贵州银行去年房地产业不良率逾40%，表明风险逐渐蔓延到了国有金融系统。

大家注意到没有，本轮救市政策绝大部分都是放松限购、鼓励加杠杆，但减免税费的政策很少。

自土地财政衰落后，各地就差把“缺钱”写在脑门上了，“非税收入”动辄占比超20%......

再结合近期的楼市政策，可以看出去杠杆实际已经是接近尾声了。

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88岁的经济学家张五常，在去年底建议，取消楼价限制的的同时，

应迅速把通胀拉到6%。

他指出：出现通缩则会是灾难性——费雪提出的debt –deflation theory是重要的提点。

通胀自然会有通胀的问题，但通缩的后果会更严重，日本失去的三十年就是活生生的例子，从通缩变成通胀多么困难。

目前看，管理层正在推动通胀，正如张五常建议的那样。

最终的结果是用几年时间，通过通胀来慢慢稀释房地产债务，等待经济恢复，楼市也会慢慢恢复。

房价会大涨吗？短期肯定不会。

如果按照这种思路执行，那么一线城市有望1-2年走出谷底，率先反弹；全国楼市，恐怕长期无法创出新高。

居民杠杆率经高达64%了（日本当年是70%崩盘的），没法再大规模增加，更别说杭州这种炒房之城杠杆率已经高达200%；而且老龄化已经来临，生育率暴跌......这些就是管理层主动去杠杆的原因。

买房大赚的年代肯定是过了，今后只能在一线城市寻找具备稀缺性的房产来保值增值。

继续维持之前北京楼市见底的条件：1是看政策有多强力，2看整体经济恢复的情况，大家收入多了或者其他资产增值了，信心就恢复了，3是看租金回报率什么时候接近贷款利率。