70城房价全部下跌，房价什么时候能跌到位？
来源：三联生活周刊
国家统计局公布11月份的房价数据，国内楼市还在加速下坠。不仅房价下跌的城市数量继续增加，而且，房价的跌幅也是越来越大。从一线到二三线城市无一幸免。
统计局的数据显示，纳入统计样本的70个大中城市，11月份的二手房价格和10月环比，有69个城市下跌，只有杭州出现持平。但杭州如果和去年同比，也还是下跌了近2个百分点。这也就意味着，在当前这一轮房价下行周期里，所有城市已经是覆巢之下无完卵。
《一路朝阳》剧照如果从年初1月份的数据来看，当时70个大中城市，还有13个城市的二手房价格实现了环比上涨，但是临近年底，上涨的城市数量已经被彻底清零。在房地产的下行周期里，没有一座城市能够抵挡得住大势，即使是那些号称最坚挺的一线城市。
从最新11月份的数据来看，不仅是所有的城市都加入了降价的队伍，而且，房价下跌的幅度也越来越大。
从环比看（和10月份相比），11月份，一线城市的二手房价下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点；二、三线城市的二手房价分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。
从同比看（和去年11月相比），11月份，一线城市的二手房价下降2.9%，降幅比上月扩大1个百分点；二、三线城市的二手房价分别下降3.6%和3.9%，降幅比上月均扩大0.3个百分点。
由此可见，无论以怎样的统计口径来看，全国房价都在下跌，而且跌幅越来越大。和房价加速下跌形成对应的是，这一年，国内对于房地产的救市力度前所未有。从去年年底重新将房地产列为国民经济的支柱产业之后，房地产的救市力度一浪高过一浪。下调房贷利率、认房不认贷、解除限购等等，重磅刺激政策接踵而至，但是，在经过了一年的刺激之后，楼市不仅没有任何起色，寒意反而越来越重。
虽然全国房价已经全面下跌，而且跌幅越来越大，但是，真正可怕的其实并不是房价下跌，而是成交量还在继续萎缩。这就说明，当前房价的跌幅还远远没有到位，没有跌到买家可以积极进场买房的程度，大部分买家还在观望和等待。
从买家的角度来看，虽然房价已经持续下跌，但是仍然偏高，所以买房的意愿还是很低，体现统计数据上，就是成交量持续下降。今年1-11月，商品房销售面积同比下降8.0%，和前10月相比，下降的幅度还在继续扩大。
房子越建越多，但是卖得越来越少，最直接的后果就是楼市的库存水平越来越高。今年前11月，我国商品房待售面积达到了6.54亿平方米，同比增长18%。如果这样的趋势不能逆转，将来的库存量还会快速积累，房子库存量越来越高，需求量又在萎缩，所以，我国楼市已经总体上进入了供过于求的状态。在这样的背景下，今年7月份，中共中央政治局召开会议，对我国房地产市场做出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。
2008年和2014年，我国楼市也曾经陷入困境，不过在政策刺激下，很快就恢复上涨，但是这一次的救市没能复制前两次的走势，楼市反而还在加速下行，核心原因就在于，当前楼市的供需关系已经发生了重大变化。在供过于求的大背景之下，仅靠政策刺激已经很难在短期之内起到效果。
那么，国内楼市这一轮下行何时能够见底呢？从目前来看，楼市的调整还远远没有到位。主要原因在于，房价泡沫依然较高。在需求有限的背景下，房价如果不降到人们可以承受的价格，很难吸引到大规模的买家。
当前国内房价到底有多高？可以和日本做一个对比。寸土寸金的日本东京，一直被视为全球房价最贵的城市之一，尤其是上世纪80年代的鼎盛时期，甚至有“卖掉东京就可以买下整个美国”的说法，日本地产泡沫程度可见一斑。最近东京的房价又重回上世纪80年代末的高点，那么，东京的房价到底有多高呢？如果和国内房价相比，就会发现东京房价甚至可以算是白菜价。
市民在一家房地产楼盘选房购房（图|视觉中国）东京23区的新建独栋住宅，每套最新的售价合人民币为330多万元，这只是相当于国内二三线城市的房价水平。在东京，售价超过1亿日元（合人民币大概500万元）的房子就被称为豪宅。而在国内一线城市，500万元的房子只能算是入门刚需房，1000万元的住宅也只能勉强算得上改善房。
如果和收入挂钩，国内房价的泡沫程度就更加明显。东京都地区的人均年收入大概为600万日元，约合人民币30万元，北京的人均可支配收入大概为7.8万元。以房价收入比来看，在东京买一套1亿日元的豪宅，当地的双职工家庭平均需要8.5年；在北京买一套500万元的普通住宅，双职工家庭平均需要32年，如果想买一套1000万元的改善房，需要60多年。
所以，如果从房价收入的角度来看，国内房价虽然已经开始下跌，但对很多普通人而言还是处在遥不可及的高度。
日本房价泡沫在上世纪90年代破灭之后，下跌了20多年，到2012年安倍晋三推出超级宽松的货币政策，房价才开始止跌并缓慢上涨。一直到2022年，东京房价才终于回到了上世纪90年代的高点。
对于国内房价而言，无论是调整空间，还是调整时间，都还远远没有到位。只有等到价格回归到合理水平，供求关系重新实现平衡，国内的房地产市场才会真正止跌。
