破房翻新再卖靠谱吗？

在悉尼有一部分人觉得在市场上找一些很破很旧的房子，以低于市场价格买下以后，翻新甚至推倒建,

然后放到市场上获利，由此滚动来做房产投资的。

破房翻新再卖靠谱吗？

在下既有帮老乡亲力亲为做这些工程的实践经验，也有从事悉尼房产投资理论知识的积累，在此，我给那些想去走这条路的朋友们一些浅显的建议吧。

首先：做这件事是一门生意，不是房产投资，而且这是一门房地产开发项目的生意。虽然比较于一些大型的开发商来讲，翻新一套旧房子算不了什么，但是麻雀虽小，五脏俱全，其中所经历的程序。其中所经历的大同小异的。从找地，出价，贷款到设计，雇工人，政府审批，最后验收，出售。既是做生意，就有风险，对于一些刚刚涉足房地产开发的新手来讲，有些风险难以控制，甚至有些风险即使是想到的，但也没有想到有这么大的。

第二：时间的成本。要想找到这么一套房子，需要花费很多的时间，很多的精力，而且必须要自己亲力亲为，因为悉尼房地产市场是全世界最透明的一个市场，没有哪个卖主会低于市场价卖给你。

破旧的房子一定有许多意料不到的不利因素和坏的地方，必须本人自己去挖掘，去发现，别指望房产中介会如数家珍一样地把其中的不利因素全告诉你。

然后，你还要与不同的买主甚至建筑商，开发商一起去竞争，最后花了时间，花了功夫，甚至费了一大笔的精力和金钱，你却得不不到，也是大有可能的。

第三：资金的成本。一旦房子被你抢到了，找银行贷款也不是一件容易的事情，因为你不仅要贷款买一套房子，还要建筑贷款，银行会从许多方面来评估，来考虑要不要贷款给你，贷多少。

之后，你与建筑商签订建筑合同也是一件头痛的事情。凭良心讲，建筑商并不是说刻意要坑你，而是有些工程确实是双方都没有预料到的地方，比如说地下管道，比如说左邻右舍影响到了，要用钱与他们摆平，还算是小事，如果对薄公堂，就让你的工程遥遥无期了。还有一些额外的工程费用开支，你就要你自己掏腰包了。这对于一个普通人来讲，其中所经历的麻烦，挫折，压力，这是很难与外人倾诉的。

以上几点分析，只是破房翻新再卖的三大风险因素。还有其他因素，比如说税务啊，市场啊，设计风格啊，却无法在此一一阐述了。

有位老乡在做完这件事后，算了一笔账，结果就是赚到了土地升值带来的利润。换句话说就是，把破房子搁置在那一两年再拿出手卖也赚差不多的钱。

当然我不想打击那些想在悉尼房地产开发生意中一显身身手的爱好者们，只是希望大家以前车为鉴，后世之师吧。