悉尼房产会崩溃吗？ （下）

上一集我从澳洲的经济是否进入衰退来推断悉尼房产会不会崩溃。

目前为止澳洲政府已经注资$1890亿资金相当于澳洲年GDP的10%来刺激经济，不得不说这是下了重大的决定。
虽然这种量化宽松政策的实际效果还没有达到预期效果，但是基于澳洲经济总体是健康的，通胀率低于预预期，失业率较低，因此量化宽松政策这个药方是适合澳洲经济的。
这篇短文我再从另外一方面就是悉尼房东，业主的角度来分析一下悉尼房产是不是会崩溃？
悉尼目前有500万左右居民，200万左右的房产，2/3的悉尼居民拥有一套及以上的房产，其中有1/3的居民是没有银行负债的，就是没有房屋贷款。所以说，你要指望这些没有房屋贷款压力的人去便宜卖给你，可能性大吗？
悉尼自住房每个家庭平均银行借贷是$50万元左右，而悉尼中价位的房产是$100万元左右。也就是说，如果这些自住房有贷款的业主，他们会不会抛售呢？
按照现在悉尼住宅房屋贷款利率在3%左右来计算，悉尼房东每周供款$486元。
以悉尼中西区Lidcombe中间位house在$1.14million左右为例,其租金是$565元每周左右。
那么显而易见，让悉尼业主把自住房卖掉去租房子住的可能性也不大，因为租金都比供房贷款的钱还多。
那么还有8%的房东是拥有投资房的。他们会不会把投资房便宜卖掉呢？
再以中西区Lidcombe的房产为例，现在投资房贷款的利率在3.5%左右，而房东现在有80%的贷款来看，加上各种杂费，那房东每周要付出$635元。
虽然房租只能收到$565元，这里面有$70元的差额，要去供这套房子，但是其中这里面还没有考虑到利用负扣税政策，从税务局拿回的税务折扣，还没有考虑到投资房业主的贷款比例如果在80%以下，还有没有考虑到现在银行的利率其实低于3.5%的。
所以总体来讲，悉尼投资房的支出基本上是与收入打平的。换言之，现在有投资房的业主，在银行利率持续低下的时候，降价抛售的可能性也不大。
小结一下，悉尼有房主的三大类型：自住房不欠贷款，自住房有银行贷款，投资房业主作为悉尼房产的主要拥有者，降低价格抛售的可能性极小。
当然，现在悉尼民众普遍对澳洲经济和市场有观望态度也是一个不可忽略的因素，这个因素对股票，期货，债券市场有较大影响，但对于悉尼房产这种流动性不强的资产直接影响相对较小。
悉尼有房族不必恐慌，毕竟悉尼房产这种稀缺资源的拥有者，不想便宜卖是主流。