附录二 思普林地产公司经验谈
思普林地产管理团队健全,提供全方位维修、保养、定期、定制服务。
物业管理分三大部分:租赁、维修、管理。
1.租赁业务
宣传和推广:付费网站广告为主,例如, Apartment Finder, For Rent等。
租赁申请和审查程序:
(1)18岁以上的入住人员必须填写申请表,附上一个月的工资单、身份证明和社会安全卡。
(2)核实现任房东,查证租约历史、工作单位、雇主联系方式,确定工作状况及收入保障,审查信用记录、犯罪记录。
(3)了解客户需求,配套设施和服务。
(4)支付房租系统:网上付账的功能,包括银行账号或者信用卡的直接转账。
(5)高消费同时要求高服务:游泳池、健身房、安全系统、监控系统、游乐设施、社区绿化等。
(6)公寓租户管理
①入住人数限额:租房法没有明确规定,一般要求每间卧室不超过2人。
②租约:基本租期12个月,也有短租3—9个月,提供冬天租客6个月或 18个月的租约。
③驱逐租客:概率低。
④续租:租约到期前3—4个月发出续约通知。有时包括提供一些优惠服务,通知的有效期为30天。
⑤房屋检查及押金:专业人员在租客搬出24小时内,检查空房,记录详细的损坏情况。
⑥根据市场价格计算修补的金额列出修理清单,分别交给公司及维修人员(或指定承包商)。
⑦费用从押金中扣除,多退少补,30天内给租客寄清单。
⑧维修人员验收房屋,确认达到标准之后交予办公室,重新安排接收新客户入住。
2.维护保养和日常维修
(1)维护保养:每年定期日常保养和维护。
①1—2月:检查热水炉、安全通道、消防栓(天干物燥,小心火烛)。
②4—5月:冷气机年检、园林绿化、游泳池等。
③6—8月:清洗每栋楼宇和会所的屋顶、外墙、阳台、走廊。粉刷区内各种招牌:路牌、路标、楼标以及住户的门框和窗框。
④9月:收割园艺及关闭游泳池及各项娱乐活动。
⑤11月:清洗屋顶及排水设施。
(2)紧急维修:
租客白天直接打电话到办公室,或通过网络、邮件通知办公室,要求维修,晚上设应急服务。
维修工作按轻重缓急分为:
①急件:一个工作日内完成,凡是与水、电有关系的都视为急件。
②一般:三个工作日内完成。
③其他:五个工作日内完成。
日常维修通常是由公司物业管理维修工完成。
3.管理系统
(1)物业管理的软件:
利用软件Yardi, Rent Manager,记录所有租约条款、租客相关信息、租金收支记录、维护和保养记录等,提供详细的收支报表、平衡报表、管理维护服务要求、工作的进度和维护材料存货明细。同时市场也有Property Ware、One Note等类似物业管理软件。
(2)思普林公司专业管理报表:
每天更新、汇总报表,提交给各级管理人员。更新所有管理信息、空房报表、客户服务要求等。定时提供房东或者投资人收支盈亏报表、银行账单、维修账单等。
(3)物业公司是怎样为投资人或者房东创造价值的呢?
物业公司为所有投资人和房东提供“一站式”安心服务。寻找合适的租客、随时接听租客电话、按时收缴租金、提供紧急服务、为房东或者投资人解除后顾之忧。
(4)什么是管理公司最大的成就感?
①能够帮助房客或者租客找到最合适的住所。
②每年圣诞节收到许多的感谢卡、信和礼物。
③为租户提供良好的信用记录报告,使他们能够顺利地得到银行的房贷买房。帮助他们开始新的生活,成为他们人生经历中的愉快记忆。
(个人经验和知识,仅供读者参考,不负任何法律责任)
Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)
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