手心手背都是肉-禁小产权房需正视多方利益

文章引用自：信海光

12月11日，国务院总理温家宝11日主持召开国务院常务会议，会议指出，为促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，必须严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
所谓小产权房，一般是以产权证的发证机关来区分的，由国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。对购房人来说，“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。近年来，由于房价的上涨，尽管在法律上存在风险，小产权房还是因其低廉价格颇受部分购房人青睐--更何况还不断有传说“小产权房可能会合法化”。这次国务院的表态及之前建设部的相关通知，算是彻底断了某些购房者的念想。
农业用地属于国家宝贵的不可再生资源，农民属于经济上的弱势群体，从保护国家建设用地利益讲、从节约用地、保护农民的角度讲，对小产权房的禁止有其道理。因为在我国举世无双的城乡二元结构土地制度现状下，城市用地属于国有，农村用地属于集体所有，如果按一些利益群体所愿，“小产权房实现合法化”的话，来自城市的资本与开发商很可能会大量涌入农村寻求暴利，从而导致农村房价、地价高涨，农民流离失所，失去立足之本。而农村用地的随意使用也会影响国家对土地建设的整体规划。
但是，在禁止小产权房的同时，我们应该注意农村建设用地的小产权房和宅基地小产权房的差别，除了那些开发商违规开发农村建设用地的小产权楼盘以外，一些宅基地小产权房的产生实际上有其客观历史原因。比如北京市的小产权房大概从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院，后来又有一些市民也开始在城乡结合地或者城中村里购买农民用房，整个时期长达十余年，并没有相关部门进行制止，管理与法规的模糊导致越来越多的平民成为小产权房的业主，干系到相当数量市民的切身利益。我以为，对小产权房的禁令，在之后应是令行禁止，但对于之前的即成事实，有关部门还应慎重对待。
目前，由于房价的上涨以及小产权房不合法身份的明晰，越来越多的农民开始以法律为武器，收回多年以前售出的院落。从法律上讲，既然小产权房不合法，即使当时的交易完全是自愿，且体现了双方的真实意思，买卖合同依旧无效，现房主需返还房子，原房主返还购房资金，结局可能是，当年被以五万元卖掉的农家院现在已经价值两百万，但原房主扔只需付出五万元收回财产，这对现房主来说显然是“合法而不太合理”。这次对小产权房禁止的强调，很可能有风向标的作用，使越来越多的农民加入到收房大军里来。哪怕仅从公平角度讲，也应处理好这部分利益关系,毕竟，房子不管是小产权还是大产权，对于我们每一个公民来说，都是财产性收入中最重要的组成部分。农民是人民，城里人也是人民，手心手背都是肉啊。这些问题，不但要考验律师的智慧、法院的智慧，更考验法律的智慧，政府的智慧。



本文写作中涉及的一些问题，录之于后：
0：小产权房的问题实质上是农村集体所有权土地上的建设用地使用权、宅基地使用权都能否进入一级市场自由流转。
1：小产权房的利益问题与经济学上之级差地租有关系，土地所有者在土地价值不大的时候出让，但在土地（产出）大幅升值时主张收回，这是农民与城里人的问题；土地所有者（国家）不允许农村土地出让或者出售，也意味着占有潜在的级差地租利益。
2：这次对小产权房的限制实际涉及国家利益与公民利益的分配，与其说是维护农民权益，不如说为维护国家利益。《土地管理法》第2条第4款规定“国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用”，也就是说农村集体所有土地，要随时服从国家的建设征用。为各种公共利益，国家都可以征用农村集体用地。《土地管理法》第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地” ，也就说，个人或单位用地，如果土地出自农村，必须经国家倒一手，从中，国家低收高卖，其实是有巨量收益的。
3、《土地管理法》规定农村集体建设用地只有三种用途：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施。《物权法》引用了以上的规定，《土地管理法》正在修订当中，但从此次国务院的表态可以看出，应该不涉及小产权房的问题。
4、对小产权房的禁止，实际上触及了几种人的利益，一是部分开发商，二是部分农民，三是部分农村集体，四是，部分在农村购房建房的城里人，五是部分与之相关，尤其是城乡接合部的政府。需要指出的是，对小产权房的禁止，打击的小部分开发商，数量极小，但起到保护效果的是大多数开发商，便宜的小产权房合法了，原来高价房子的销售自然会大受影响。
5、如果国家有志于消除城乡人之间的差别，那么，城乡土地的二元结构，最终也会统一，但要迟于城乡人之间鸿沟的消失。近来有论者以此唱高调，讲人权，纯属完全无视现实之做法。
6、小产权房合法化的话，可能会给部分农民带来出售土地的收益，但由于中国农民数量过于庞大，而农民又过于弱势，从整体上讲，农民集体失去土地的社会后果不可预测，相当危险。况且当下农村腐败严重，很多事情并非多数农民说了算。
7、记得当年三联有个生活圆桌文章，说某人在乡下建了个别墅，一开始住得很舒服，但隔了一段时间没去，却发现自己的别墅已经消失了，那里成了一条大路。象做了个梦，春梦了无痕。当时觉得是胡编的，不太理解，这也太荒谬了。但事实是，小产权的房子如果不是被人家收回去，也是可以被拆除的。
8、目前比较受关注的案子是北京的宋庄画家村案子。一帮穷画家凑在一起繁荣了画家村，甚至创了品牌，现在，农民要收回去。画家们败诉了。
9、目前案子判输的城里人大多是一对一的合同，也就是某人买了某人一个院子。法院判合同无效，对于富人建别墅，也很容易判拆除，但对于大批群众购买小产权小区的情况，由于涉及群体利益，维持现状的情况占多数。按国土资源部相关负责人在接受采访时表示，对于严重违背土地规划的小产权项目要进行拆除；已成规模的项目须补交地价款转变土地性质。
10、我老爸住的房子就是小产权，他的房子属于学校，而学校是长期租用的农村土地建设校区。房子建在学校内部，所有的老师都这么住。目前来看，政府、学校、农民利益是一致的，能够维持现状，但将来就不好说了。我老爸倒不担心。