提到海外房地产投资，读者们的第一印象往往是美国——南加州的阳光沙滩、迈阿密棕榈树下的拉美民居、西雅图的延绵山景、德州或者北卡新崛起的现代城市群。
但诸如澳大利亚、加拿大以及一些亚洲国家在房地产领域也有着绝佳的投资前景，今天小编就带大家来看看不同国家最新的房地产走势、投资方式以及目前的投资环境。
美国——房价稳步上升，翻修成为主流
美国的房价自次贷危机跌入谷底之后，一直呈现稳定增长的趋势。尽管还没有回到2008-2009年的高峰，但基本上回到了2006年的水准。
在过去的5年里，美国房价上涨了40%。从目前来看，房价处于高位，增长速度开始放缓；市场需求量巨大，而新房的供应量创了历史新低，导致房价偏高，利润空间逐步缩小。
过高的房价主要出现在美国的一线城市，例如纽约、旧金山、洛杉矶等地。近几年，美国房地产投资的主战场集中在泛一线城市以及二线城市，例如位于华盛顿的西雅图和波特兰、北卡的罗利、德州的奥斯丁和达拉斯、以及佛罗里达的奥兰多和坦帕，在他们被认为是未来5年里房地产市场前景最好的地区。
不过，由于美国房地产投资的金额规模很大，周期偏长，并不适用于众多海外的投资散户。因此，很多中小型海外房地产投资者更青睐于旧屋翻建——一个成本和风险较低、周期短、ROI高的投资项目。以美国亚特兰大东北部地区在2015—2016年房屋翻建的数据为例，平均周期为13个月，年化率达到23.1%。
加拿大——目前不是进场良机
在过去的6年，加拿大的房地产大戏上演的如火如荼，中国投资者就是这场大戏的主角。早在2015年，中国已经超越美国，成为了加拿大房地产最大的外资来源国。温哥华、多伦多等加拿大一线城市早已成为了中国房产投资者的温床。据悉，从2010—2015年间，约930亿美元的加拿大房产投资来源于中国。
不过，这一情况，在2016年的12月开始出现扭转。据悉，去年12月的加拿大房产交易量相比同期跌了40%，价格也在过去的6个月内下降了2.2%。
影响加拿大房价的原因有很多，包括收紧的房贷政策、外汇管制导致海外资金减少、库存量增加导致房价竞争力下降等等。
不过，加拿大的安大略省成为了目前中国房产投资者的下一个聚集地。目前，加拿大每年会接收30万新移民，其中有一半会落户在安大略省，这给当地的房产带来了巨大的市场需求；同时，安大略省的房屋库存量一直处于比较紧张的状态，这给房价提升带来了条件。
和美国不同的是，在加拿大的房地产投资领域中，condo（公寓）占据着一个很大的比重。除了低买高卖获得巨额差价利润外，许多房产投资者也倾向于投资公寓楼，然后出租。由于加拿大房产的租售比并不是很高，以40万加币的房子为例，每月租金达到2000加币，租售比为1:200，这个数字相比于北京和上海动不动1:600而言好上太多。后面的数字越小，说明房地产的投资潜力越大。
澳大利亚——稳步增长中有惊喜
2015年自中国宣布QDII2（合格境内个人投资者制度）以来，流入美国楼市的中国资金估计达到1090.7亿美元，是资金流入排名第一位；第二多的就是澳洲，总金额达到756.8亿美元。由此可见国人对澳洲房市投资的热情。
根据RP Data最新房屋价值指数显示，澳洲房价近20年来增值明显，从1995年12月至2015年11月，八大首府城市房价累积增值高达330.5%。其中，悉尼房价累积增值330.1%，墨尔本房价累积增值421.4%
不过，这些数字并不代表澳洲目前的房市前景一片利好，尤其是对于个人投资者而言。以悉尼为例，悉尼在未来2-3年的房价增速会放缓，根据BIS Shrapnel的数据，经过通胀调节后，未来两年内悉尼的房价将会下跌6%。
相比之下，墨尔本和布里斯班的房市则更有投资前景。前者的人口流动量巨大，人口红利帮助了墨尔本房价在2016年迅速增长，租金也在加速攀升。后者则凭借着最佳体育旅游目的地这一头衔，吸引着大量的移民和海外投资者，这也使得布里斯班的别墅类房价总体呈现上升趋势。
日本——东京奥运助理房市
进入21世纪以后，日本的经济状况往往都会和“老龄化”“大衰退”“少子化”等标签挂钩，这也让众多海外投资者对投资日本、尤其是房地产领域有些望而却步。
然而，上述情况在过去的三年得到了反转。2014年，海外投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。自2015年9月起的一年时间里，至少有3亿美元的中国私人资本进入到日本房地产领域。
从地价和房价的角度来看，日本几个核心区的地价在过去几年涨幅明显，比如中央区，千代田区，港区，新宿区，大阪市区。此外，日本的平均房价在过去三年不断增长，其中，公寓涨幅最为明显，达到了23%。
造成这一结果的原因有很多，比如日本房市的租售比较低，这意味着日本房市的泡沫小，房市投资潜力很大。在日本看到8%-10%的租金回报率一点都不稀奇，租售比可以达到1：120—1：150，相比于亚洲的其他城市如新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714，日本房市的投资潜力巨大。
另外，2020年的东京奥运也给日本的经济与房市带来助推作用。自2013年申办奥运成功后，日本的楼市已经增长了11%。
韩国——从济州岛到首尔，开拓商业房地产潜力
6年前，韩国的济州岛开放投资移民政策，让济州岛一跃成为中国房地产投资者最向往的风水宝地。2016年，去年，中国游客在济州岛购地置产已拿下近六成土地，面积在两年内翻了近十倍。同时，2016年济州岛挂牌地价上升了28%。
近些年来，这股热潮开始由济州岛扩大到了首尔地区。
以2016年3月末为基准，中国人在首尔持有的地皮为3,516块，与2014年第一季度的1,686块相比，两年间增加了2倍多。
国人在首尔购买的房地产，大多集中在在韩中国人聚居的大林洞所在的永登浦区和九老区一带，以及在韩华侨群居的麻浦区延禧洞一带，近期，又扩大到了江南地区。不过，中国投资者在首尔所购买的房地产种类，主要还是土地、商铺和写字楼。以首尔为例，仅2016年商业房地产成交量增长140%。
韩国商业房地产的收益相当可观。根据SavillsKorea的数据，去年四季度韩国甲级写字楼的投资收益率约为5%，超过东京（3.2%）、新加坡（3.3%）、香港（3%）、北京（4.3%）。
柬埔寨——东南房地产的璀璨明珠
柬埔寨这三个字出现的时候，或许很多读者会以为笔者在说笑——一个从来不会出现在房地产投资榜单中的国家，一个经历过红色高棉、经济还在复苏过程中的国家。
但是，这个国家正在成为中国海外房产投资者的下一个金矿。
近两年，房地产已经成为柬埔寨最重要的产业。2015年，柬埔寨政府授权2305件新建案，规模达33.4亿美元，同比增长1/3。同时，柬埔寨银行发给建筑和房地产行业的贷款增长幅度惊人，建筑贷款激增37％，房地产贷款飙升54％。
而造成这一结果的原因，主要是柬埔寨近年来GDP的持续增长，可观的回报以及美元通行。
另一方面，由于柬埔寨的房价较低，对外国投资者实施优惠政策，管制很少，房产为永久产权，这使得许多中国投资者在布局美澳欧等房产领域的同时，愿意将一部分资金投入柬埔寨的房地产市场。
柬埔寨的房产投资主要集中在金边，这个仅有200万人口的城市却在近年来吸引着大批来自中国、新加坡、日本、韩国等地的投资者。据悉，金边的公寓供给预计在2018年增加近两万户，幅度为794%。
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