m-REIT: 略谈利率的变化对m-REIT的影响。

 

m-REIT 的盈利受到多种因素的影响。综合来看，下列因素会对m-REIT产生直接影响：

1。Interest rate -- 利率变动的影响。

2。Prepayment -- 重新贷款是最常见到的一种prepayment.

3。Spread risk -- 短期利率和长期利率的差值的变化。

4。Liquidity risk -- 信托本身由于借款操作而产生的资金流动问题。

5。Credit risk -- 借款人的信用问题和还账能力。

6。Extension risk -- 和prepayment正好相反，还款期的延长使得m-REIT无法跟上利率的上涨。

7。Government policies -- OT或者QE3各自对m-REIT的影响。

 

在这些因素中，能被量化了解的，只有利率的变化带来的影响。其它只能定性地了解。之所以利率的影响能被投资者定量了解，是因为各m-REIT在其季度报告的10-Q表中，会有具体说明。本文试图通过对三个具有代表性的m-REIT的10-Q的解析，来回答这样一个问题：m-REIT的收益是否总是和利率的变化成反比？回答这样一个问题的目的在于：在目前的情势下，哪一类的m-REIT更值得关注。

 

注 ：本文仅对下面两个方面谈利率变化造成的影响：Net Interest Income  和 Net Asset Value （或Potofolio Value)

 

AGNC - American Capital Agency Corp.

AGNC的10Q关于上述两个方面给出如下数据：

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Interest Income Change	-9.60%	-5.40%	-7.00%	-23.60%

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Asset Value Change	-3.74%	0.18%	-4.05%	-10.58%

 

结论：从上表看，利率无论如何变化，都会对AGNC的情况造成不利影响。

 

 

NLY - Annaly Capital Management, Inc.

NLY的10Q关于上述两个方面给出如下数据：

 

Interest Rate Change	+75 BP	+50 BP	-50 BP	-75 BP
Net Interest Income Change	-3.91%	-2.78%	2.80%	4.54%

 

Interest Rate Change	+75 BP	+50 BP	-50 BP	-75 BP
Portfolio Value Change	-0.57%	-0.27%	0.04%	0.22%

 

结论：从上表看，利率的降低会对NLY的利息收入产生较大的正面影响，但不会对其Portofolio的价值有太大的影响。

 

TWO --  Hatteras Financial Corp

TWO 的10Q关于上述两个方面给出如下数据：

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Interest Income Change	3.9%	1.90%	-3.80%	-3.50%

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Asset Value Change	-0.50%	-0.20%	0.10%	0%

 

结论：从上表看，利率的降低会对TWO的利息收入产生较大的负面影响，但不会对其净资产的价值有太大的影响。

 

 

小结：从上面三个具有典型意义的m-REIT的净利息收入及资产净值和利率的关系，我们可以看到，利率的上扬或下降对不同的m-REIT的影响是不一样的，甚至是相反的。并不完全就是利率下降就一定是好的。但是要注意的是，利率只是影响利益的一个部分。这也就是为什么在本文开头时要列出可能的会对m-REIT造成影响的各因素。

 

关于每个因素对m-REIT的影响，每一项都可以写一篇长文章进行讨论。在接下来的日子里，让我们一一来进行探讨吧。