风险管理。一千万有何难？（9）

来源: AMYMINT 于 2015-02-27 09:29:22 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7022 bytes)

本来不想把帖子写得很教条，可是还是不得不先解释几个概念：

若某一事件的发生存在着两种或两种以上的可能性，即可认为该事件存在风险。所以房子/商业都有两种可能：租得出去和租不出去，商业地产的最大风险就是空置。收入减少甚至没有，但地税，保险，房屋保养这几样都是消耗现金的，一天都不能拖欠。

如何在一个肯定有风险的环境里把风险减至最低的管理过程就叫风险管理。当中包括了对风险的量度、评估和应变策略。

还是以我的厂房为例子吧。
1）经济周期，大方向是最重要的。
我就不多说了，在上升期什么时候买都是对的，想买就买，想卖就卖，只要是个人都会赚钱，赚多赚少的问题。在下跌区域买，“死”
美国的房地产周期是很有规律的，每18年一个周期，周期性表现为低谷——繁荣——泡沫——衰退的循环过程。
所以上升期大约9年，从2008或是2009年作为上涨段的起点，我觉得还有至少3-4年的繁荣期，大家一起努力捞钱吧。
我的厂房租约签了4年，就是打算4年内脚底抹油的。当然我会在这期间尽最大可能，招满租，招高租金房客，按CAP 5%卖出。

2）地区性，因为小投资者一般都只做本地，或是很少的几个区域。纽约好不好跟我没有关系。
炒过股的人都知道“板快轮动”，“领涨”，“补涨”，“滞胀”
美国真大的，地大，市场也大。
从地域上来说，东西岸“领涨”（先涨起来），中部南部”补涨“，价格到顶，没有油水的表现就是”滞涨“ （价格还能涨一点，但成交量跟不上去了，没人买了）
投坛的地主如果能多读英文报道，多看统计报告，就能比较准确地定位自己所在的区域是否还有”补涨“的潜力或是要出点货了（卖掉）。不要只顾低头TF，坐下来喝喝茶，看看报纸，跟当地做得好的地主们聊聊天。

3）从物业类型上来说，多家庭（MULTI-FAMILY/ APARTMENT）是”领涨“ 而且持有期间收入丰厚的，升值也不逊色，然后是单家庭，再后是CONDO（大城市的除外），最后才轮到商业地产。其实我觉得商业地产很难疯狂得起来，除非日本人（以前）和中国人（现在）来瞎买。商业地产的美国的投资者（机构投资者多）思想都好简单，不怎么谈升值，只看CAP，再加权平均一下几个风险指数。小的商业很多都是业主自营，更是长期持有，不谈升值。

2013年初的时候，我把自己的胆子都撑破了，在一个50几万元的两家庭上一口气加了十万元，另外取消所有CONTINGENCY（相当于现金买房，只是过户为30天，比现金买房的长一点），还是没中标，我知道OUT了，住宅我是做不成了，必马上转战场。
其实2013年还是能做的，只是我翻新能力比较差，没有好队伍，成本高，有些周边地区也会补涨，但大口吃过肉的人再回头啃窝头，有点难。我赚的是只能是TIMING的钱，不是做工的钱。

4）资产配置
我开始物色商业地产的同时，就开始调整资产配置了。基本上卖一栋住宅，就换成一个商业，另外把自住房大大的UPGRADE了一下（是我老公的英明决定）。但是不能全商业，我保留了两栋现金流最好，基本上可以三个月保证卖出的多家庭，来保障商业空置期仍平安无事。
厂房能安全贷款，一是贷款银行了解那个地区空置率低我迟早能租出去，二是我的自住房里有近100万元的EQUITY（50万元首期，50万升值），他们放了个SECOND LIEN。我今后的打算就是一个好物业帮一笔贷款，不一定要把自住抵押出去了。

地主们要对自己和家人好一点，不要只服务他人，不懂得享受。自家的白玉房升值不比TF挣得少，舒舒服服的。也不要怕贷款，一来有现金用于投资（年利息低到2.75%），二来可以抵税。我家换房就是为了利息抵税，两年换一次，旧房升值的部分也是免税的。

5）实践与理论缺一不可。
刚开始我当然是很谨慎的，虽然说不上是血汗钱，也是辛苦钱（比起在中国买入并持有，十年番十倍），带租客的一个小铺子，贷款8成，一年净收现金1万元。当时完全没有头绪或是什么理论，就着急把钱投出去，地点是一定要好的，在波士顿很旺的一条街，我跟我老公去散步了三天，看看人流，是些什么肤色，穿着打扮，遛狗的多不多（能在市区养得起狗，倍有面子），直觉可以买了，就买了。
这样下去也不行，还是要理论支持，于是找数据，看文章，天天家庭讨论，再买第二个的时候就很有底气了，买了两个修车铺。再接下来对LOCATION研究了一番，波士顿好地点都被大地主占了，我们就开始在城乡结合部做文章。奥巴马的口号不就是“ CHANGE” 吗？我们活学活用，什么地方变化多呢？一是转换使用功能，比如写字楼变商场，厂房变零售，二是移民多的地方。
我会另外写一章电子商务对传统商业的深刻影响和应对方案。

6）物业管理
我没什么经验，因为全是新的，每天都有新问题，有时还很麻烦，虽然到目前为止还没有什么大蒌子，但我尽早是要退场的。一句话，好的物业管理增加物业价值，反之亦然。

7）退出机制
总有卖的那么一天。一个物业能不能卖出去，能不能卖个好价，跟地点关系最大，好地点从来都不愁租不愁卖，BOSTON PROPERTY号称只买不卖，我相信那是因为他只买最旺的地点，他们在KENDAL SQUARE 的一群写字楼空置率是1%，可以说傲视全美。2009都没有把他们的一把好货震出来，以后更别想了。
卖出的时机也很重要，我的理念是跟黑石（BLACKSTONE）一样，只要实现价值，短期就卖掉。现金落袋为安，再选择别的安全产品。
在买之前就要想好，卖的那天会怎样。象几个中国人花几百万买一个小镇上的购物中心，难有好结果，一共几万人，消费力几何？难不成把中国人移个几百万来？

我想到的就只有这几条了。