谢谢那位数学超好的老兄，算出来我的厂房市价168，好吉利，其实成交价是165万元，23000尺，$72/sq.ft
我出的现金部分12万元包含了过户费用。三个月就招租成功
银行的利率是4.25%，气球贷，每月还款4400
卖家贷款利率是6%，气球贷，每月还款1500
地税很优惠，因为就是地上一个大盒子房，隔成四个空间，BUILDING估价很少，每月地税1660
保险算是贵的，因为状况不佳而且没有SPRINKLER，合计每个月840元。（比较我另外一个状况好的物业1万元尺，每月只要200元。）
维护费，算多一点，500/月。
每月总支出8900
现在出租一半，nnn租约，租金12000，另外租客付地税830，保险420，物业管理100（这是估算的，年底清算，用多少摊多少），收入13350
所以每月现金收入为13350-8900=4450
4450x12=53400
CASH ON CASH ： 53400/120000=44.5%
我目前的租客是一个建筑商，用途是存放他的贵重物料和工程车辆，以及做一些需要预先装配的好的部件。
没有要求我做装修，AS IS租给他。
他非常高兴能在这样近市区的地方找到一个地方，找了很久。如果他开车半个小时以外，这种工业用途的租金是6元/SQ。FT/YEAR左右，而且设施完善，我这个简陋至极的地方，他付12元/SQ。FT/YEAR
简单说，如果我还是一样价钱把另一半租出去，收益是这样的（支出不变，收入加倍）：
收入：4450+13350=17800
17800x12=213600
CASH ON CASH： 213600/120000=178%
为什么我买的物业个个成功，贷款也容易，招租还很快，因为我是作了很多市场调查的和分析的。农村的地主没有我这样的机会。
我看到一个文章，说旧金山的加油站越来越少了，都被收购开发成住宅了，因为需求太旺盛。然后看到剑桥和SOMERVILLE也是这样呀，南波士顿也是这样呀。住宅越来越火，城市的人越来越多，但是给城市服务的行业有的不能搬走，他们的容身之地越来越小，成本越来越高。
加油站被消灭了，厂房仓库也在减少，但是那些做建筑的公司却在不停接活，发展壮大，他们需要更大的地方存放材料和小型的机械，因为人工很贵，所以小型机械很必要，而且种类繁多，今天用这个，明天用那个，如果天天从很远的地方拖到工地上，时间和拖车费用都消耗不起，有时不可能想得那么周全，临时要用，又调不来，很误工的。我的租客在市里专门接大厦的活，所以尤其要近。
在买到这个厂房之前，还考察了一些别的厂房，真是臭豆腐，闻起来臭，吃起来香。
一块光地，用铁栏杆网起来，就可以租到$4/sq.ft/year, 达到收益率10%，如果贷款的话，收益可达到20%以上，土地不容易贷款，但带租约的土地可以试试。不用任何维护，多么适合我这样的懒人呀。我想买，卖家还不卖了。
通常看到十个才会下一个单，下三到四单，才会做成一个。
如果独立地看到这个厂房的贷款，99%的银行贷款员都会说不贷，因为成交前它不仅仅状况差（屋顶旧，下水全烂，消防全无），而且是100%空置。可是BROOKLINE BANK批了75%的货款，这是相当了不起的成绩。
我说过，银行在安全的前提下要尽量多的贷款出去才能赚到钱，别的银行觉得不安全，这个银行觉得地点还不错（地铁边），因为他们是一个长期活动在城市的银行，他们接受我的说服，我描绘的前景。有一个前辈鼓劢过我，如果一百家不贷给你，仍然要去试101家。
美国的金融市场真的是很丰富很活跃，只要用心去找，总能找到看对眼的人。通常我被一家银行拒绝了，会再多问一句：“你能把我介绍给别的银行贷款员吗？据你所知，市场上有哪几个很活跃或是很AGGRESIVE的LENDER？” AGGRESIVE 的言下之意就是贷款灵活，或是条件松。
另外一个重点是抵押品，通常一个商业物业出租一年以上才叫稳定（STABLIZED），贷款银行才认可是收入。
即使我说现在每个月收现金多少，出示银行账单，他们还是不认可，于是我把自住房又押了一次，他们还很体贴，没有叫我还了别家银行的贷他家，而是只放了一个SECOND LIEN上去，几个月后就可以销掉。
我出的现金部分12万元包含了过户费用。三个月就招租成功
银行的利率是4.25%，气球贷，每月还款4400
卖家贷款利率是6%，气球贷，每月还款1500
地税很优惠，因为就是地上一个大盒子房，隔成四个空间，BUILDING估价很少，每月地税1660
保险算是贵的，因为状况不佳而且没有SPRINKLER，合计每个月840元。（比较我另外一个状况好的物业1万元尺，每月只要200元。）
维护费，算多一点，500/月。
每月总支出8900
现在出租一半，nnn租约，租金12000，另外租客付地税830，保险420，物业管理100（这是估算的，年底清算，用多少摊多少），收入13350
所以每月现金收入为13350-8900=4450
4450x12=53400
CASH ON CASH ： 53400/120000=44.5%
我目前的租客是一个建筑商，用途是存放他的贵重物料和工程车辆，以及做一些需要预先装配的好的部件。
没有要求我做装修，AS IS租给他。
他非常高兴能在这样近市区的地方找到一个地方，找了很久。如果他开车半个小时以外，这种工业用途的租金是6元/SQ。FT/YEAR左右，而且设施完善，我这个简陋至极的地方，他付12元/SQ。FT/YEAR
简单说，如果我还是一样价钱把另一半租出去，收益是这样的（支出不变，收入加倍）：
收入：4450+13350=17800
17800x12=213600
CASH ON CASH： 213600/120000=178%
为什么我买的物业个个成功，贷款也容易，招租还很快，因为我是作了很多市场调查的和分析的。农村的地主没有我这样的机会。
我看到一个文章，说旧金山的加油站越来越少了，都被收购开发成住宅了，因为需求太旺盛。然后看到剑桥和SOMERVILLE也是这样呀，南波士顿也是这样呀。住宅越来越火，城市的人越来越多，但是给城市服务的行业有的不能搬走，他们的容身之地越来越小，成本越来越高。
加油站被消灭了，厂房仓库也在减少，但是那些做建筑的公司却在不停接活，发展壮大，他们需要更大的地方存放材料和小型的机械，因为人工很贵，所以小型机械很必要，而且种类繁多，今天用这个，明天用那个，如果天天从很远的地方拖到工地上，时间和拖车费用都消耗不起，有时不可能想得那么周全，临时要用，又调不来，很误工的。我的租客在市里专门接大厦的活，所以尤其要近。
在买到这个厂房之前，还考察了一些别的厂房，真是臭豆腐，闻起来臭，吃起来香。
一块光地，用铁栏杆网起来，就可以租到$4/sq.ft/year, 达到收益率10%，如果贷款的话，收益可达到20%以上，土地不容易贷款，但带租约的土地可以试试。不用任何维护，多么适合我这样的懒人呀。我想买，卖家还不卖了。
通常看到十个才会下一个单，下三到四单，才会做成一个。
如果独立地看到这个厂房的贷款，99%的银行贷款员都会说不贷，因为成交前它不仅仅状况差（屋顶旧，下水全烂，消防全无），而且是100%空置。可是BROOKLINE BANK批了75%的货款，这是相当了不起的成绩。
我说过，银行在安全的前提下要尽量多的贷款出去才能赚到钱，别的银行觉得不安全，这个银行觉得地点还不错（地铁边），因为他们是一个长期活动在城市的银行，他们接受我的说服，我描绘的前景。有一个前辈鼓劢过我，如果一百家不贷给你，仍然要去试101家。
美国的金融市场真的是很丰富很活跃，只要用心去找，总能找到看对眼的人。通常我被一家银行拒绝了，会再多问一句：“你能把我介绍给别的银行贷款员吗？据你所知，市场上有哪几个很活跃或是很AGGRESIVE的LENDER？” AGGRESIVE 的言下之意就是贷款灵活，或是条件松。
另外一个重点是抵押品，通常一个商业物业出租一年以上才叫稳定（STABLIZED），贷款银行才认可是收入。
即使我说现在每个月收现金多少，出示银行账单，他们还是不认可，于是我把自住房又押了一次，他们还很体贴，没有叫我还了别家银行的贷他家，而是只放了一个SECOND LIEN上去，几个月后就可以销掉。
