一句话玩转商业地产，一千万有何难？（6）

来源: AMYMINT 于 2015-02-25 14:18:31 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4311 bytes)

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谢谢老农民替我算账，也谢谢众位替我捏把汗的同学，我自己的账目一会就算出来给大家看，还是这个厂房，现金流很理想。
波士顿被雪掩埋的时候，LA还是一片阳光明媚，所以新泽西“药谷”要死不活，但EAST CAMBRIDGE “药都”的红火你想都想不到。

谢谢PSSCI一起交流，分享，不过大家都喜欢看有趣一点的东西，我就把你的文章引申一下，写得FANCY一点吧。
可能我没太仔细，一直不知你是在哪个山头混的。
房地产是最具地区性的，我说来说去的都是波士顿本地市场，如有人借鉴，会有水土不服的可能

咱们虽然写的是中文字，但是概念要用美国人的，PSSCI谈到的三种类型是对应以下的是吧：

Core （核心价值）

Core properties are the most liquid, most developed, least leveraged, and most recognizable properties in real estate portfolios.The properties have the greatest amount of liquidity but still are not sold quickly relative to traditional investments. Core properties tend to be held for a long period of time.The majority of their income come from the cash flows instead of value appreciation.

最有流动性，想卖就能卖得掉，位于成熟的地点或是物业价值开发已尽，很少的贷款，具有地标性，大家可以联想纽约的时代广场，波士顿的后湾，上海的黄浦江岸边。适合长期持有，现金流强劲，升值也行。
其实我持有保留态度，真实的情况是象旧金山，纽约，波士顿这些大城市，CORE物业的租金没有房价升得快，反而是现金流比升值不如。
每个地主退休时都希望能持有几个CORE的物业，比如还完了贷款的白玉房。

Value-added（增加价值--成长型）

Relative to core properties, these properties tend to produce less income and rely more on property appreciation to generate their total return. These properties can include new properties that might otherwise be core properties except that they are not yet fully leased, such as a new apartment complex or shopping center.
增加价值的操作方法是一般是提高入住率，或是加面积，加功能。

Opportunistic （机会）

Opportunistic real estate moves away from core/income approach to a capital appreciation approach. The majority of the return from these properties comes from value appreciation. Opportunistic real estate tend to pursue some event that will result in the real estate being quickly and dramatically revalued, typically from development of raw property, redevelopment of property, or purchase in an area of renewal. Leverage is typically included to further enhance total returns.

多么好的机会，当你知道一个地方要改ZONING，或是要建成地铁站，大量投入基础设施，或是批准了一个娱乐中心/赌场，政府的部门大搬迁，大公司/大工厂开发，这些机会必然会给相应的地区带来人气，带来就业机会，于是物业也相应会在较短时间内升值。

我现在所做的事情，就是买入“机会”，“增加价值”，通过有限的开发，迅速接近“核心”的价值，卖掉，落袋为安。

不是我原创，跟大佬学的，Federal Realty 将剑桥隔壁的SOMERVILLE一个工业区（原福特汽车装配厂）改成了一个时尚，巨大的购物中心（不是MALL，是LIFESTYLE CENTER），造城运动，风头无两，成为地铁可以到达，距离波士顿城区最近的大卖场，很有趣的是它的名字还是叫装配线（ASSEMBLY ROW）

这就是一个绝好的将“机会”直接推到“CORE”的经典。几千万的投资马上可变成几个/几十个亿，将这个项目卖给保险公司或是大基金，只需要收益率5%左右，保险公司就满意了。