本坛做商业地产的人真的不多，最近看到VA-LANDLORD买了个旅馆，打算贷款来着，可还是最后用现金买了。既然大家最关心的是贷款，就来说贷款吧。有人酸酸的问侯我的第一桶金，我也会讲的。每个人的起点不同是很正常的，好的时代，坏的时代都是现在这个时代。很多会修房，很HANDY的人我也很羡慕，但是我没有那个条件或是能力模仿，我有点别的长处。
投坛大部分的人是业余地主，对这个行业全面的理解和玩法体会不多，所以大家更愿意简单地模仿，比如启动资金更自己差不多的，所处的地区也差不多，房价和租金差不多的，谁能挣更多，谁能省更多，我就学谁。但是做投资以前，大家有没有一个CHECKLIST，分析自己的长处和短处，自己本地市场的特点和切入点，找对方向比花多力气更重要。
杠杆（贷款）是一把双刃剑，行情好的时候让你如虎添翼，行情掉的时候让你万劫不复，做反了方向，破产是分分钟的事情。
银行是房地产投资者的最佳伴侣，它只要求区区4-5%的年利息，绝不眼红你一年赚一倍还是几倍，而且一旦决定给钱你，绝不打扰你日后的管理和处置。我尝试过在我老公上学期间不能贷款的时候，找过在美的亲戚，找过身边谈得来的朋友 ，找过同样有投资意向的熟人，按照我们出首期，别人出贷款的合作方式，但是都失败了，因为他们和我们的眼光，决断有不小的差距，一天两天讲不清，一句两句说不服。所以我以后都不会轻易跟人合作。
看到的机会太多，而手里的钱太少，这么多年来，融资始终是最难的部分，但是我还是有了一点点心得。还是以我的实例来说吧。
第一栋住宅投资我花了18万，买了波士顿附近著名好学区的一个单家庭，当地的平均房价是50万一栋，可想而知我的房子有多小LOT 也小，猛看起来就像邻居家的车库，但它的确是个单家庭。政府的估价是24万，房子只值3万多，巴掌点大的地值20万还多。
状况倒还不错，打扫一下准备出租，往CRAIGSLIST上一登，我傻眼了，半天来了二三十个兴趣，我第二天定了16个申请人来，实际来了10-12拨，当场就收了申请表若干，分数单（CREDIT SCORE)三份，我租给一个800分出头的单身小伙。那些带小孩上学的肯定很伤心了。。。
高潮来了，等我老公实习工资到手（两张PAY CHECK), 我们马上REFINANCE，银行轻松给评估到28万，给我们75%贷款，现金到手21万，一个多月后我就用它做首期买了一个两家庭。18万投入，21万贷出，相当于116%FINANCE.
我如法炮制，每个住宅项目都超过100%融资，所以本金虽小，资产确实越来越多，为转型商业地产做好资金上的准备。
波士顿一河相隔的剑桥（CAMBRIDGE)是美国当之无愧的第一大学城，房价之高，租金之高，恐怕只有纽约，旧金山，华府可比。跟我一样的小小投资者有200多个，大多数把100岁以上的多家庭翻新，或更进一步改成公寓单卖，获利是相当的丰厚。所以50万买了旧房子只要一翻新，几个月后银行就会按差不多新公寓的价格来估价80-100万，可以贷出很多的现金，同时我还继续持有物业，享受升值的快乐。
商业贷款是另一个STORY，但是精髓是一样的：买特别的物业，实现100%到200%的融资，紧紧抱住银行的大腿。
投坛大部分的人是业余地主，对这个行业全面的理解和玩法体会不多，所以大家更愿意简单地模仿，比如启动资金更自己差不多的，所处的地区也差不多，房价和租金差不多的，谁能挣更多，谁能省更多，我就学谁。但是做投资以前，大家有没有一个CHECKLIST，分析自己的长处和短处，自己本地市场的特点和切入点，找对方向比花多力气更重要。
杠杆（贷款）是一把双刃剑，行情好的时候让你如虎添翼，行情掉的时候让你万劫不复，做反了方向，破产是分分钟的事情。
银行是房地产投资者的最佳伴侣，它只要求区区4-5%的年利息，绝不眼红你一年赚一倍还是几倍，而且一旦决定给钱你，绝不打扰你日后的管理和处置。我尝试过在我老公上学期间不能贷款的时候，找过在美的亲戚，找过身边谈得来的朋友 ，找过同样有投资意向的熟人，按照我们出首期，别人出贷款的合作方式，但是都失败了，因为他们和我们的眼光，决断有不小的差距，一天两天讲不清，一句两句说不服。所以我以后都不会轻易跟人合作。
看到的机会太多，而手里的钱太少，这么多年来，融资始终是最难的部分，但是我还是有了一点点心得。还是以我的实例来说吧。
第一栋住宅投资我花了18万，买了波士顿附近著名好学区的一个单家庭，当地的平均房价是50万一栋，可想而知我的房子有多小LOT 也小，猛看起来就像邻居家的车库，但它的确是个单家庭。政府的估价是24万，房子只值3万多，巴掌点大的地值20万还多。
状况倒还不错，打扫一下准备出租，往CRAIGSLIST上一登，我傻眼了，半天来了二三十个兴趣，我第二天定了16个申请人来，实际来了10-12拨，当场就收了申请表若干，分数单（CREDIT SCORE)三份，我租给一个800分出头的单身小伙。那些带小孩上学的肯定很伤心了。。。
高潮来了，等我老公实习工资到手（两张PAY CHECK), 我们马上REFINANCE，银行轻松给评估到28万，给我们75%贷款，现金到手21万，一个多月后我就用它做首期买了一个两家庭。18万投入，21万贷出，相当于116%FINANCE.
我如法炮制，每个住宅项目都超过100%融资，所以本金虽小，资产确实越来越多，为转型商业地产做好资金上的准备。
波士顿一河相隔的剑桥（CAMBRIDGE)是美国当之无愧的第一大学城，房价之高，租金之高，恐怕只有纽约，旧金山，华府可比。跟我一样的小小投资者有200多个，大多数把100岁以上的多家庭翻新，或更进一步改成公寓单卖，获利是相当的丰厚。所以50万买了旧房子只要一翻新，几个月后银行就会按差不多新公寓的价格来估价80-100万，可以贷出很多的现金，同时我还继续持有物业，享受升值的快乐。
商业贷款是另一个STORY，但是精髓是一样的：买特别的物业，实现100%到200%的融资，紧紧抱住银行的大腿。
