我这样选房客

来源: 海泠于 2014-10-27 11:10:28 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7582 bytes)

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选房客的最常见的方法是“排除法”和“优选法”。排除法遵循first come, first serve 原则，申请人一个一个地按申请时间处理，如果有合格的申请人，收了押金，后面的申请人不看资料，退还申请费。优选法是设立截至时间，凡是截至前交的申请都看，选最好的。如果所有的申请人都不合格，再重新open for application.

选房客标准是根据两个重要的目的来制定的： 1. The applicant must demonstrate the ability and willingness to pay rent on time 2. The applicant will not abuse the property or place the landlord at additional risk

我用的具体标准：

1. 申请人总月收入是房租的三倍或以上，我知道的房东有用2倍，2.5倍，3.5倍的。有的用总收入，有的用税后收入。如果是没有收入的学生或艺术家呢？申请人的父母或监护人可以担保，可以提前把房租付清，也可以设立rent escrow deposit at bank. 我曾经有过一个外州人，没收入，但是有银行信，说明rent escrow deposit 在这个银行总数超过一年房租，银行收到租房合同后会在每月一号直接付款给房东。如果拿救济的呢？Section 8的文件会说明，申请人可以申请最高到每月租金多少的房，申请人大约付多少。那么拿救济的申请人只需要证明有3倍于自己负担的那部分房租的收入。

2. 信用分多少。白菜房当然不能要求和白玉房同样的信用分。但是同一栋房不能对不同的人要求不同的分数。我自己的原则是房租在X数之上要求信用分在Y数之上。这样即使同一栋房，去年合格的人，如果今年房租涨了，可能不合格。

3. 信用历史。如果是白菜房，申请人信用分已经低的没有意义，也有房东不看信用分，只看信用历史。很多人可能有很多医院欠款，车贷，手机分期付款，租家具的欠款，过期没交的学生贷款，信用卡一大堆。。。最重要的是看有没有租房欠款。做过地主的都知道，到法庭去打官司，讨欠款是花钱又麻烦的事儿。所以如果有人信用记录上有一个房租欠款，那么这个人欠的房租很可能不止一次。

4. 犯罪纪录，所有的罪犯都会给房东增加风险。你可以坚持zero tolerance 也可以相信人是可以改变的。如果你相信人可以改变，那么自己定一个标准，5年，7年，终身。最常见的是醉驾，domestic violence， drug possession。如果醉驾到坐牢了，我不租，因为他可能会在我的停车场醉驾。打人不租，因为可能会打我，打邻居，或砸房子。携带毒品，可能犯罪纪录上是携带，但是实际上是贩卖。不管他吸毒还是贩毒，都不租。有一些轻一点的问题，比如shop lifting, trespassing, prostitution/soliciting如果3年5年没犯，大约改好了也是很可能的。查一查犯罪纪录，就会发现不只是某族裔，低收入的人会犯罪。酒驾的高管，曾经到处trespassing的军人，嫖娼／卖淫的政客，打老婆的教授，买东西忘了付钱的律师，携带毒品的医生真的是不看不知道，一看吓一跳。

5. 问前房东。有人觉得问前房东没用，因为如果是不好的房客，前房东会不会大说好话，让你接了这个烫手的potato?或者前房东怕房客回来告，啥都不敢说？多问几个前房东，总不会人人都对你撒一样的谎吧？房东可以回答的问题：交租是否按时？在住房期间有没有邻居投诉？房客有没有给你搬家的原因？而且你总可以问：Is there anything you think I should know? 有人会说没有，有人会打开话匣子。

6. 问reference：只问一个问题， XYZ 要租我的房子，我想听听你的意见。当然一般都会说好话。你可以从这些人的描述中增加对申请人的了解。如果申请人隐瞒宠物，多半在这个时候被暴露。

每个房东有自己的原则，我觉得把自己的原则写下来的好处不只是应付检查，更重要的是便于自己总结，改进。
加一句；在申请表上写明，填表撒谎的自动失去资格。
根据你的房子还可以合法的要求：no smoking, no pets (no dog, no cat, no fish, no birds, no aligator...), no trapoline, no pool, no swing, no slide, no climber, no play house, no boucing house, no grill....

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